• 如何在澳大利亚买房:完整指南

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    aodaliya-maifang

    如果你是来自东方或东南亚一带,你可以发现许多亚洲人都把澳大利亚当成他们房产投资第一选择。看你是来自哪儿,每个地区的人想投资的原因可能不一样,。

    或许,你是来自房地产价格居高不下的香港,你对高的不合理的首付和达到历史新高多次的市场非常熟悉。

    也或许,你是来自近十年中产和上层阶级迅速壮大的中国大陆,人们纷纷从二线或三线城市搬到例如北京、上海和深圳等大城市,造成这些城市的房价大幅上涨。

    无论你是想投资孩子未来的教育上,还是找个地方投资你的积蓄或者这是想找个旅行的地点。亚洲投资者都已验证了澳大利亚是你下个该考虑的房产投资目标。

    我为什么应该在澳大利亚买房产?

    澳州被视为一个安全的投资选择。身为一个发达国家,澳大利亚有强大的经济和银行系统,就算遇到短暂的金融危机,房价还是会涨回来。

    美国和其他欧洲国家在2008年的次贷危机中受到严重打击,房价因而大跌。出乎意料的是澳大利亚的房价在当时反而成长了。

    当时由于次贷危机的经济冲击,建筑公司暂停建造了工程。由于房屋供给量减少,对于房屋的需求反而使得价钱提升!另一件值得提及的是澳大利亚跟其他西方国家不同,他们从来没有过大型金融危机。

    有着许多工作机会和令人放心的福利机构,这里是个你可以过一辈子的国家。这不会发生在柬埔寨或越南那些地方投资的人身上。我也想强调,跟其他会规定无法拥有自己土地的边缘国家和新兴市场比起来,澳大利亚管的松多了。

    澳大利亚并没有太多规范,而且假设你有在澳大利亚投资的情况下,你是可以完整拥有你的财产和土地的。

    外国人该如何在澳大利亚买房产-完整的购买过程

    在你决定在澳大利亚投资前,你要先了解为什么你想在澳大利亚投资,然后根据你的预算和模板来选择地点。

    你为什么想在澳大利亚投资?你打算让你的小孩在搬到澳大利亚上学时用这套房产吗?

    你是想要的是获得最大利益吗?

    还是你只是想找个第二家来存放你的存款,顺便可以每年度上几个月。还是你想要上面所有的综合呢?接下来,我来带你走过完整的如何在澳大利亚买房产的过程。

    1. 写下你的主要买房动机,决定预算,然后问问你自己一些重要问题。

    如果你买房的主要理由是让你的小孩在澳大利亚读书,那你得在网上好好搜寻跟大学相关的讯息,然后做个清单。

    查查大学排名然后看看他们的网站,这些大学历史怎么样?通常历史悠久的大学都比较有名望,就连在比较小的城市也是一样。

    问问你的亲朋好友看他们有没有小孩在澳大利亚读书,问问他们的意见。这类讯息通常都是口耳相传。别忘了,通常靠近大学的房产都会因为其他家长也想为孩子的教育做投资而涨价。

    在开始寻找房产前,你该问问你自己一些问题:

    a. 这些房产好打理吗?其他人可以帮我打理吗?

    b. 我的预算多高?

    c. 假设我出租我的房产的话,我可以向房客收多少钱?

    d. 其他在这一区的房产房租都什么价位?

    e. 在未来几年内,房产可能会长多少?

    2. 联系一个房屋中介或地产经纪人

    我也建议你联系一家对你所选的区域房价有相当了解的房屋中介。通常与其自己走吃亏路,还不如花点钱投资在个不错的房产中介来的划算。

    如果你想避免沟通障碍,那你得考虑聘请一名能说流利英文或普通话/广东话的中介。有很多来自中国(包括广东)的人居住在澳州,所以找个会说中文的中介并不是什么难事。

    事先准备些要问的问题来避免未来的麻烦,例子如下:

    a. 上一次房产售价为多少?

    b. 这区的市政费多少?(市政费是使用在这个社区的服务和公共设施上)

    c. 如果这是公寓套房,那楼层费用和其他尚未缴的税款是多少?

    税款在房产界指费用,拥有共管公寓个别地契的屋主需要缴交这个税款(费用)以协助维护公共区域,像是健身房和泳池。

    d. 物主最近有进行白蚁或房屋检查吗?你可不想在买了房没多久就有卫生问题。

    e. 中介有提出买卖合约吗?

    如果你没法来澳洲看这块物产(不过我建议你先来看看)你可以雇佣一名购买代理人代表你。代理人可以帮你寻找不错的的物产也能帮你谈报盘。这样以来,你就不需要直接和房中谈。

    在你选择购买代理人前,先确定他持有执照以避免未来的问题。

    3. 找名法律代理人/律师

    法律代理人会帮你做从卖方做房产的转交,需要的话也可以审查合约上的条款。确定你的法律代理人在你选的州里持有执照。你也可以向像汇丰银行申请看他们能否提供你一名代理人。

    假如你要申请房贷的话,选择为银行工作的代理人会比较好。

    一些你可以向代理人提出的问题是:

    a. 你有执照吗?你具有法律专业资格来协助我吗?

    b. 还有额外的支出是我需要了解得吗?尤其是还没被显示出来的。

    c. 我需要付你更多费用来准备买卖合约吗?(假设代理人负责准备合约)

    d. 你会负责一切在买卖过程的沟通吗?我需要介入吗?

    4. 申请房贷(如果需要)

    澳洲银行对提供贷款非常大方,就连对外国人一样。汇丰银行在我写文章的此时,会提供高达95%的贷款额。如果你向银行申请贷款,你需要支付一笔费用来准备贷款、印花税和其他相关费用。

    印花税可以轻易透过汇丰银行线上计算器计算

    我的建议呢,是直接像汇丰银行当地分行打电话询问关于他们所能提供的贷款和条件为何。

    5. 准备你的报盘

    你如果已经在你想购买房产的地区做了完整调查,那就是时候报盘了。你的代理人应该可以帮助你。你可以做两种出价:有条件报价或无条件报价。有条件报价比较常见且是有约束力的报盘,其中会包含所有需要达到的要求。

    在你提出一份有条件报价后,假如卖家无法达到要求条件的话,你可以退出交易,无条件报价比较少见而且不含任何条件。如果卖家同意你的出价,那你就必须购买这套房产。

    6. 提出买卖合约

    如果你好不容易到了这步,那恭喜你!你现在就会收到两份买卖合约让你和卖家签字。

    7. 交定金

    一般来说,外国人需要缴交一笔介于2000澳币到10%房价的定金。你可以透过汇丰银行或任何其他银行缴交。

    8. 完成你的贷款

    如果银行完成股价且你也已经缴了订金,银行就会完成贷款文件。

    你会需要为你的物产保险,银行可以帮你拿到保险的估计。

    最后,银行会出一份贷款合同,也叫做报价书。在你签字前,让你的律师看看合同以避免以后有什么问题。

    9. 定居结算

    在你取得物产的所有权的同一天,你需要付清剩下的费用。这天叫做定居结算日。定居结算日2个礼拜前,你的律师会做个土地转交文件让你签名。

    当你签了这个文件后,律师会带着文件到你的银行,而他们会把这份文件带到州/土地局注册。完成后,这个土地就会转到你名下。定居结算完成后,卖家的律师会通知你的中介,让他们把物产的钥匙交给你。

    最后,你的律师会通知你确认定居结算已完成。你也会收到调整声明,这上面显示个方收到的金额。

    什么是暂时居民?

    外国人如果拥有暂时签证和打算在澳大利亚待上至少一年的时间,那他们就算是暂时居民。所以呢,暂时居民和学生在房产投资时常被算成同种类型。

    暂时居民可能也可以是正在等待永久签证下来的申请人。在这期间,他们通常会活动过桥签。

    以我的非居民、学生或暂时居民身份,我可以买什么样的房产?

    aodaliya-fangchan

    以下我列出一系列你可以以非居民或暂时居民身份购买的房产。

    a. 新房产

    如果这套房产属于期房或最近刚完工,那就视为新房产。另外,应该没有人在这套房里住超过1年,且这套房产应当没被转售过。

    新房产对外国人比较有优势,因为非居民和暂时居民购买这种房产会较为容易。澳洲政府希望外国人买新房产因为这能创造更多建筑工作机会且能推动经济。这也能增加不会在现房物业上产生的税金和费用。

    与现房物业相比,你可以买好几栋全新的物业,且同时住在你的现有物业中,这样你就可以同时是好几套房产的拥有者。记住,你需要分别为每套房提出外资申请,你不可以只申请一次然后买无限量的房产。

    在你买新房产前,你通常会需要获得FIRB(外商投资审核委员会)的对外资的许可。阅读一下已获得更多关于外商投资审核委员会的讯息。

    有时候,开发商会持有所谓的新的住宅豁免证书,外国人可以跳过一般外商投资审核委员会所需要的申请书 (阅读以下已获得更多关于新的住宅豁免证书的讯息)

    不要忘了,建在被打掉的现房物业的房产通常并不算是新房产。

    b. 二手或现房物业

    现房物业更新房产相反- 这类型的物业有被转卖过且有住户住超过一年。假如你打算离开澳洲且同意在3个月内卖出这套物业,那你就可以拥有现房物业。

    外国人只能买一套现房物业,这跟新房产得规定不同。你也只能自己使用。这个意思是你不可以出租这套物产或者是当这是度假别墅。

    外国籍学生如果会在澳洲学习超过一年的时间,那他们就会被视为暂时居民,那现房物业就是个不错的选择。如果你有一家澳洲籍的公司(大型的)你也可以买一套现房物产让你的当地员工居住。

    你也需要保证在这块物产空房超过6个月的情况下,你会转卖这套房产,这样你才可以以澳洲业主的身份买这套房。注意澳洲政府允许暂时住民拥有现房物业是为了为外国人创造更多拥有物业的机会。

    如果只有新物业在市场上,那外国人可能会碰到缺少物业的情况,而政府对这件事很清楚。

    c. 可居住的空地

    如果你打算以暂时居民或非居民身份买土地,那你想要在4年内在土地上盖房子。政府带入这项法令来避免外国投资家买了土地就放着当存钱。就算你无法在4年内完成申请,有些东西还是可以免除的。

    另一点很重要的是空地需要确定这块土地上以前从来没有盖过房子。唯一一个回避这个问题的方法是在这盖上好几栋房子,这也叫囤积房。

    买空地盖房可能以长期来讲是个不错的选择,而且你可以设计你的物产,知道他长什么样子。由于你你能掌控购买物料和工作人员数量,可能还能省点钱。

    什么是“住宅免申请证书”?

    如果你运气好,那你可能可以找到一个持有所谓的新住宅免申请证书。这个证书允许开发商卖新物业或近新的物业给外国人。这样的话你就可以跳过之前提过的外资证明。

    我在写这篇文章的此时,澳洲开发商可以卖最多50%的房产给外国人。在你买带住宅免申请证书前,要事先跟你要购买的开发商确认。近新的物业是指物业已经转卖过却么人住过。

    我该如何申请外资许可?

    外国人需要填澳洲税局申请函。就像前面所提,FIRB指外商投资审核委员会,他们负责批准所有购买物业的申请。

    总的来说,你需要填入一下资料:

    a. 你的联络资料

    b. 申请人姓名

    c. 申请单类型

    d. 关于物产的资讯 (例如地址和物业的资料)

    e. 最终申明

    他们的网站简洁易懂,还手把手教你怎么申请。如果你填表有疑问或有其他问题,你也可以打给税局询问。一般来说,你会在10天内收到回复,最多则是30天。

    澳洲政府非常重视外国人的投资,所以服务极好。

    什么是FIRB?

    其中一项FIRB (外商投资审核委员会)的主要目的是对政府提出外资政策的建议。

    打个比方,他们持续使外国人知晓投资的规定且指引外国人在澳洲做房产投资。

    澳洲最适合投资房产的大学城

    当你读到这个话题时,你大概以为悉尼或墨尔本是最合适的地方。在像我们一提到英国也是一样,我们都会觉得伦敦和曼彻斯特这两个地方有最好的大学。

    不过许多亚洲人,包括中产的中国人都开始把中心在小城市上。其中主要选择小城市让小孩受教育的城市是:

    a. 他们能学会流利英语

    b. 他们能更加国际化且习惯外国文化和人们

    c. 让他们接受更高端的教育,这时常比在他们自己国家来的便宜。 (是的,国际学校在新加坡、上海、香港都很贵)

    我自己在中国遇到不少为了孩子接受免费的公共教育而打算移居海外的人。
    因为很多时候,在例如像英国、美国、喝和香港的公共教育都跟中国的国际学校差不多一样好,甚至更好。

    而且你不需要选择澳洲的大城市,这里还有许多比较小的城市可以选,像是:黄金海岸、阿德莱德、卧龙岗、霍巴特或坎培拉。

    房租和生活开销在小城市一般都会比较便宜,注册费和学费也会比较便宜。而且或许没什么意外的,不过进入阿德莱德大学比其他在大城市的好学校要来的容易申请。

    我的意思不是让你不要考虑悉尼或墨尔本,不过你可以看看澳洲的其他选择。在做过详细的分析和规划后,你可以一石二鸟在个不像墨尔本或悉尼一样拥挤的地方找到好的房产投资。

    同时,你的小孩可以用比起在大城市来的低的注册费来完成高等教育。让我们看看在接下来几年会成为澳洲最有趣的大学城的城市吧:

    阿德莱德

    优点:景观优美、海滩和公园。低学费和生活费。这里非常适合想要享受大自然,避开人群的吵杂。这里的房产市场不像悉尼和墨尔本一样停滞了。

    缺点:跟其他城市相比没有那么热闹。跟其他城市相比没有那么多阳光。学生不多。

    卧龙岗

    优点:学生多,有许多海滩和美丽的自然。低学费和生活费。房产市场不像悉尼和墨尔本一样停滞。

    缺点:小城市,没有夜生活。

    黄金海岸

    优点:好天气,黄金海岸被称为冲浪天堂。低学费和生活费。房产市场不像悉尼和墨尔本一样停滞。

    许多房产开发商都认为你该考虑在布里斯班这和些地方投资。

    缺点:大学跟其他城市比起来没那么好。这个城市没有所谓的大学风气。

    坎培拉

    优点:拥有澳洲排名最高的大学:澳大利亚国立大学。这里有许多绿色空间也是一个很棒的大学城。

    缺点:距离海岸有点远,而且不像布里斯班、墨尔本和悉尼来的热闹。

    布里斯班

    优点:这是一座新起中的城市,且在我写文章时,这里被称为“最适合投资的地”。

    布里斯班是个舒适拥有许多好大学的城市。繁华热闹的夜生活最适合天天都想派对的学生们。

    缺点:有些贵,不过没有悉尼和墨尔本来的贵。

    悉尼

    优点:澳洲最大的城市和首都,以拥有许多具声望大学。城市被围绕在美丽的自然下城市中还有许多公园。悉尼在过去几年是大多亚洲人的首选。

    缺点:停滞的市场和极高的房产价格。生活费很高。你如果想找个没那么贵的投资地点,那就得找在外围地区了。

    墨尔本

    优点:身为世界前5大大学城,那你就能了解这个城市的魅力了。墨尔本流入了许多想享受这个热闹的城市且同时想在澳洲最好的大学中读书的外国学生,其中亚洲人居多。

    缺点:停滞的房产市场,昂贵的生活费。你如果想有找个没那么贵的地方,你就得找在外围地区了。

    珀斯

    优点:拥有美的惊人的海滩、好大学,而且还在快速成长中。

    缺点:非常非常昂贵

    我希望这篇文章有帮到你,也祝你买房愉快!

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