• 如何在加拿大买房产:完整指南

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    jianada-maifang

    加拿大是个跟美国有许多相像之处而且很棒的国家。我个人呢很喜欢加拿大,这个国家政局稳定,还拥有很好的基础建设以及美的惊人的自然景观,这只是其中一部分。

    多伦多、温哥华和渥太华这些城市在过去十年来都欢迎了许多想享受加拿大的一切的亚洲人。很多时候是为了以后让小孩在加拿大上学,或者只是想找个地方存放他们的现金资产。

    加拿大在过去几年来房价上涨许多,尤其是在大城市。这使得加拿大人,特别是 80后的年轻人感到苦恼。不过呢,加拿大对于亚洲投资者来说还是个热点。在这个指南里,我会讲讲你如何能在加拿大买房产的事儿。

    外国人可以在加拿大买房产吗?

    外国人购买加拿大房产上并没有特别被受限,这使得亚洲投资者对加拿大特别有兴趣。

    事实上呢,外国人购房过程跟非居民的加拿大人一样。整个过程和加拿大居民本身的买房过程差不多。

    最棒的是你可以买很多单位。或许你读过我的关于澳洲的文章, 我在文内有提过,根据他们的居住状态,外国人在澳洲只能拥有特定数量和种类的房产。

    就算在加拿大买房的好处多,而且购买过程又简单和直接,还是有些你需要注意的规定。打个比方,住在加拿大每年住超过 6个月的外国人被视为居民。这样的话,你必须申请居民许可。

    持续的进出加拿大被视为不合法,你如果触犯了这个规定,那以后可能会被禁止再度进入加拿大。另一个你必须知道的重要规定是针对外国人的非居民投机税。

    什么是非居民投机税(NRST)?

    从 2017年四月开始,加拿大政府开始进行所谓的非居民投资税政策,外国人需要多付上 15%的房产税。主要原因是在过去几年加拿大境内流入了许多亚洲的投资者,特别是来自中国和香港。

    加拿大公民(特别是80后)受到上涨的房价影响,加拿大政府别无选择只好实施这项税收。

    所以这个单一税有造成什么影响吗?答案是有的。温哥华的房价在头几个月时下跌了 40%,不过需求量却稳定了下来。

    我什么时候需要付非居民投资税?

    从2017年5月开始,如果你买的土地上有1-6 栋房子,那你就必须多付 15% 的税。有些豁免的例子,而这有以下情况需要缴交这个款项:

    A. 你不是加拿大公民或者拥有永久居民身份

    B. 你买的土地上有连栋房、单元式套房、独栋房和半连房(如你所见,这几乎包含了所有的房产种类)

    值得一提的是二连式公寓、三联式公寓、四连式公寓都不视为单一家庭单位,房产数量等于房产的种类。举个例子,三联式公寓等于三套单一家庭房。

    单元式套房也是一样的,只要买下六套单元式套房,你就可以不用付非居民投资税。

    我是国际学生,可以买房产吗?

    是的,外国学生在加拿大可以买房产。你知道的,许多亚洲投资客都是用现金买房来避免申请贷款时带来的麻烦。

    一般来说,你需要出示国际信用记录和准备至少 35% 的首付。你的首付缴得越高,获得的条件会越好。

    外国学生被视为暂时居民,你可以在丰业银行的网站上找到更多贷款相关的资料。

    在加拿大买房的过程是什么情况?

    现在呢,你知道了更多和外国人有关的房地产所有权的规定,我们来看看其购买过程。

    第一呢,你需要规划你的预算,也要考虑下为什么你想在加拿大投资。

    1. 设定预算与写下你的目标

    亚洲人专门针对高价位或买下多项物件这件事是出名的。他们的预算设在美金50万到100万这件事也不是太少见。

    不过就算许多投资客因家乡的政局不稳等因素而跑到加拿大投资,你还是可以找到价位比较低的房产。

    在你设定了你的预算后,别忘了注意要交的税金、印花税和利息的部分 (详情我们后面会提到)。检查一下你的国家和加币的汇率近几年表现如何,也瞧瞧预报如何。

    在我写文章的此时,加币对人民币(RMB)、港币(HKD)、和新加坡币(SGD)都很弱。以你的目标来做聪明的投资选择很重要。多套的单位和单一单位比起来,可以带给你更高的租金收入和价值成长空间。

    不过拥有多套单位也代表你有更多或要做。当一名房东是个全职工作也需要付出许多时间和心力。

    谁应该来打理这个物业?这会花上多少钱?

    一套在绿色社区的大房子能给你(和你的家人)更优质的生活品质也能获得高收益。

    2. 如何在加拿大找到房产-雇佣房产经纪人

    身为一名投资客,你该雇佣个房地产经纪人(realtor)来帮你房产买卖。

    所以什么是房地产经纪人(realtor)?

    简单来说,在加拿大,房产经纪人(realtor)是属于CREA(加拿大房地产协会)会员的中介。

    如果你能找到个好的房产经纪人,他可以从筛选房产到签合约都可以帮上你的忙。

    他们主要的任务是:

    A. 提供“标准化”且高水准的服务

    B. 他们能使用 MLS(多重上市系统)

    C. 房产经纪人了解你所选的区域的价钱和趋势

    D. 房产经纪人持续且积极的学习关于最新趋势和累积新知识

    假设你英语口语沟通上有困难,试着找个能用你的母语沟通的房产经纪人(例如中文和广东话)。

    我会知道这件事是因为我有跟亚洲人合作过(日本人)多年经验,他们可以流畅的读我的英文邮件,口语沟通却有困难。

    在这个时代,找到一名能说普通话或广东话的房产经纪人很容易,许多房产中介商都会雇佣能以这些语言流利沟通的员工以便和亚洲客人沟通。

    不止在加拿大也是这样,在像是英国, 美国、澳洲这些国家也是一样。

    我该如何找到房产经纪人?

    既然加拿大已经有许多亚洲投资者,那你不妨问问你的朋友、亲戚和同事看看他们有无推荐的房产经纪人。

    我也建议你在网上搜寻看看,你也可以问加拿大房产协会的意见。你的房地产经纪人必须对你想买的地点了解很深。

    有些你可以问的问题是:

    A. 你有任何证明书或案例吗?

    B. 你过去几年卖了几套房地产?

    C. 你会如何帮我度过这个过程?我需要直接跟卖家有联系吗?

    D. 你有证书来证明你是加拿大房地厂协会的成员?

    E. 有什么我该注意的费用?

    F. 你可以大概讲解一下买房过程吗?

    G. 你是在那个区域工作?

    H. 你以前有很多跟我来自同个国家的客人吗?

    3. 取得给外国人的房贷或国际银行贷款

    jianada-daikuan

    就像上面所提的,外国人在加拿大还是能获得贷款。当你在加拿大开了银行账户后,你通常需要付上至少35%的首付。

    首先,先联系加拿大当地分行,问问他们对外国借款人的要求为何。你可以透过电邮和和电话来联系,我个人是喜欢两个都做。

    规定一直在改变,所以你不会想冒在网络上查的资料的已经过时的风险。假如你是暂时居民/国际学生,你可以考虑在其中一个加拿大银行,例如丰业银行或满地可银行。

    不过如果你的国家有像花旗银行或汇丰银行这些国际银行,你也可以在你来加拿大之前在这些银行先开户。

    他们会确保:

    A. 你在离开你的国家前会先获得新账户

    B. 当你抵达加拿大时,你会获得汇丰银行加拿大信用卡和借记卡

    C. 从你国家汇款到加拿大不会碰到问题

    D. 你只需要带你的地址证明和护照到加拿大分行就可获得账户

    在你离开加拿大前,确定你的问题都有得到答案,然后跟你国家的当地分行做会面询问。

    我建议你早早与出借人联络,然后获取房贷的预审批准。出借人会根据你是否有信用以及是否或造成未来的困扰来判断。

    出借人会和你会面以讨论不同的贷款选项,以确保你可以获得最好的选择。

    提交你的信用记录

    在加拿大要申请贷款,你需要提出信用记录(这在许多西方国家像是美国和英国都是如此)。

    只要你有汇丰银行账户超过3个月,汇丰国际金融中心就可以直接让你从你的国家发送你的信用记录到加拿大。

    如果你没有信用记录,你可以申请汇丰银行信用卡,然后持续用卡买东西,然后还款。这样你就可以慢慢的建立你的信用记录。

    4. 准备要约

    当你找到一个你喜欢的物产时,那就是时候出价了。在加拿大,这被称为购买要约。房产经纪人会帮你准备要约。

    我也建议你雇佣一名律师。假如地产经纪人无法完全处理要约相关事宜,律师会帮你处理。

    律师会在你确定买地产前,帮你确定地契没有问题,且没有隐藏的地产留置权或阻碍。

    通常出价讯息会包含:

    a. 你的出的价格

    b.包含什么 (例如器材、家具、土地多大)

    C. 定金

    d. 该如何向卖家缴费(频率和金额)

    e. 你能正式拥有房子和取得钥匙的日期,也称为结算日。

    f. 你的要约是有条件的还是无条件的。有条件的要约比较有保障,假如房子有些部分并不符条件,你能够选择退离这项交易。

    确定你在完成交易前,先让第三方人员对房子做检查。房子可能会有你无法看到的问题。

    5. 交订金

    在你出价后,看你要买的房产在哪一省,你通常要交5%左右的定金。假如你想退出这项交易,订金会被没收。

    6. 帮房地产保险

    你需要帮房地产保险后你才能拿到贷款。好好做个调查,然后问你的房产经纪人看他可不可以帮你找到个好的保险方案。

    外国人的资本利得税是多少?

    在加拿大,只有你资本收益的 50%会被克资本利得税。举个例子,如果你获利 $10万美金,而当地的资本利得税是 30%,你会需要付一下金额的税:

    10万 美金 x 50% x 30% = 1万5元美金

    资本损失也是同样的方法,这代表你可用损失来抵未来的收益税。这在你计算结额时很重要。

    另外件好事是资本损失可以最多回溯到三年前。

    我在加拿大需要付什么印花税和预扣所得税?

    在加拿大,你不用付印花税。这颇为罕见,毕竟印花税在别的国家都挺常见到的 (看看在马来西亚需要付多少印花税)

    简单来说,印花税是用在当所有权转给另个认识所需要的文件费用。

    外国人应缴的预扣所得税

    你所需要缴的税叫做预扣所得税。简单的来说,预扣所得税确保加拿大政府在你决定卖房产的那天能获得所该缴的税金。

    在我写这篇文章的时候,外国人的预扣所得税是25%。以下是卖房产时需要交的预扣所得税的例子。

    假设你5年前用10万美金买了套房产,而你现在以50万售出(获利不错吧)。

    你的律师会从新买主那收下美金12万5千元 (美金50万 x 25%)。

    B. 你申请合格证

    C. 付给CRA(加拿大国税局)的金额
    = (50万美金 – 10万美金) x 25% = 10万美金

    d. 美金 12万5千元 – 美金 10万 = 美金 2万5千元会被释出

    e. 但你一年后报税时,你需要缴大约 4万4美金的税(用当时汇率)

    f. 你最后的利润大约是大约美金 4万4- 美金 2万5= 1万9千美金

    如果你好好交税而且记录之前交过的金额,你可以省下不少钱!

    投资房产可以帮我获得签证或身份吗?

    很不幸的,买房产无法直接帮你获得签证或身份。

    如果你想在这里留超过6个月,你需要有学生签、工作签、或是永久居民。

    不要忘了所谓的“签证运行”,你在短时间内出去再进来加拿大可能会让你无法在进入加拿大。

    我该在加拿大哪里投资?

    亚洲投资家中心都集中在像是多伦多或温哥华这种大城市,这也为是么造成政府从 2017年起实施了在外国人身上刻下多 15%的税以控制高涨不已的房价。

    随着这些城市越来越贵,亚洲人开始找比较偏僻发地方投资。你也知道,他们的主要目的是找个安全的地方存放他们的财产。

    所以当加拿大人看着最近当亚洲人开始往比较不发达且当地人不会想去的地方投资时,他们感到有点莫名奇妙。

    一如往常,如果你打算从房租上收到不错的收入,你需要往有大学或有大量外派的城市找。

    我在以下列出了一些你该注意的安大略城市。安大略省有许多房价还算低但预期会成长的城市。

    桑德贝

    桑德贝在过去几年房租成长了超过 20%,房价还是偏低的,平均在可支配收入的3倍左右(在像是温哥华或多伦多这些大城市,其比例可能会高达 6倍)。

    这座城市有许多潜力,更重要的是这里有许多工作机会,尤其是教育业和医疗业。

    湖首大学是个位于桑德贝的好大学。每年都有将近 4000名学生毕业,许多也都留在当地找工作。

    冲着这里令人惊艳的自然观景和生态,你该瞧瞧这个地方。

    布兰特福德

    布兰特福德跟桑德贝相比稍微贵些,不过跟其他大城市比起来还要负担的起。

    跟桑德贝一样,当地经济很好,而且房价预期会持续成长。

    布兰特福德的一个缺点是大学并不多。而在那里的大学没有别的大城市的大学来的优秀。

    贵湖

    贵湖从好的教育、工作机会到预期成长的房地产价格什么都有。

    事实上,贵湖大学是安省最受欢迎的大学之一。况且,在一个总人口 12万,而学生人数占 2万的城市里不可能会无聊。

    我可以出租房产吗?

    外国人在加拿大是被允许出租房产的,而租金收入通常都相当不错。

    就算在像是桑德贝这种小城市的租金有成长,如果你想在多伦多或温哥华这些大城市投资,你也可以有个颇为可观的收入。

    最简单出租你房子的方法是透过中介帮你找。他们可以负责所有和房客的沟通以及帮你维护房子。

    既然你需要缴交租金收入的 25%给CRA (加拿大国税局),你最好聘用一名扣缴义务人帮你处理。

    帮你处理房产的中介公司也可以当扣缴义务人。

    不要忘了,你可以透过许多方法例如扣掉房屋费用来减少预扣所得税。

    假如你在租房上获得每个月 500美金的收入。年终时,你存入美金 500元 x 12月 x 25% = 美金 4500$ 需要交给加拿大国税局。

    不过如果你有花钱在被视为相关的房屋维护上,你可以那这笔钱抵税。

    举个例子,加入你每年都得交给国税局美金 $4500,然后你付了美金 $700 相关房屋费用。 那你就只需要付 美金 $4500 – 美金 $700= 美金 $3800 给国税局。

    结论:

    过去几年加拿大房价涨了许多,而且在亚洲投资者间非常受欢迎。

    你还是可以在像是温哥华和多伦多等大城市找到不错的选择,不过你该瞧瞧小点的城市,特别是位于安省的。

    我希望这篇文章对你有帮助,也祝你在加拿大买房愉快~

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