• 如何在柬埔寨买房产:完整指南

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    jianpuzhai-fangchan

    我认为柬埔寨会在这10年成为亚洲最有趣的房产投资选择之一。身为亚洲其中最后的快速成长还对海外投资保持开放态度的边境国家,我想这里会成为物投者的游乐场。

    其他亚洲国例如泰国、越南和中国似乎是更加介于中间而且更偏向发展完成。不过呢,对于在寻找更便宜或有更好的未来发展可能性,以及一个可以库存现金的外国人来说,柬埔寨的确是个值得考虑的地方。

    在这篇博文中,我们将解释外国人在柬埔寨买房产的可能性。

    以我外国人身份可以买在柬埔寨买房产吗?

    柬埔寨和泰国对外国人的产地权有类似规定,例如说外国人都不能直接拥有土地。就像文章16说的“修订投资法令”:持有柬埔寨身份或柬埔寨企业个体能享有拥有土地的权力。

    总的来说,外国人在柬埔寨有四种买土地的方法:

    通过柬埔寨公司买土地

    这大概是在柬埔寨买房最安全的做法了,不过别忘了,建立公司的过程需要一些资产和时间。柬埔寨人需要占有公司51%的股份,所以如果你决定要用这个方式,那你得确定你是和一个和你关系好又可信赖的人。

    就算你只能拥有49%的股份,你在某程度上能透过与你的柬埔寨合伙人建立一个稍微有点复杂的合约借此来掌控你的所有权。确定你有完整详读当地规定。

    租土地(透过长期租约)

    外国籍投资者是允许透过以租地的方式使用这块土地15-50年的期限,也有机会续约最多50年。如果是州政府拥有这块土地,那最长租约期限为40年。在与地主进入任何租约协议前,有件很重要的事就是先看看地契。

    在我继续下去前,为了那些不晓得地契是什么的人,我们简单解释一下地契为何。地契是一份用来确认拥有权和显示所有地主的权利。

    那些权利可以是比方说,允许你控制土地,允许你卖或出租土地,或者是土地名于前物主后是的债务或房贷。

    做一次地契的搜寻非常重要,因为如此以来你就可以看到谁拥有这项地契和任何注册在这块土地下的债务,保证完全透明。在你签下租约前,你千万要对物主做个详细的背景调查,确定你找对人租房或地。

    有个可以保护你的方法是在你的租约前加上一个条款:以你承租人的身份,任何关于这块土地的买卖都必须经由你同意。

    除此之外,你还可以在土地局注册“封锁买卖通知”,这样除非你同意土地的买卖,不然土地局可以停止任何相关交易。

    取得柬埔寨国籍买房子

    由于这个选项的困难度,我们认为这是最不吸引人的选择。假如你想符合申请柬埔寨公民的条件那你有两个做法。

    第一个是住柬埔寨至少7年而且能证明能自己的高棉语流利。第二个选项是捐一笔很大的款项或很大一笔投资。不过不止如此,总统本人必须同意任何公民申请,那可想而知咯……

    通过柬埔寨籍的代理人买土地

    这个买土地的方法是最简单也是最便宜的,但是风险高而且被政府给禁止。透过柬埔寨籍的代理人购买代表你和地主签署一份信托协定来确保你持有这块土地。

    之后,地主把这块土地拿去抵押然后让你以投资者的身份任租。这个方法是非法的而且也不被当地律师推荐,如果被抓到的话,你可能会被迫卖掉这块土地,土地甚至可能被政府从公。

    为什么你该考虑考虑买个单元式住宅呢?

    有经验的投资者可能会选择以透过一个柬埔寨公民来掌控土地。不过呢,就像你刚刚在上面看的,这需要一些经验且你需要和一个柬埔寨人良好的关系。降低买房门槛最简单的方法就是在所谓的共同拥有建筑买个套房。

    在柬埔寨,一个共同拥有建筑指多名物主多套单独套房。这栋大楼还会有所有套房屋主都能使用的公共地方。这样的话,你应该可了解到在柬埔寨买套单元式套房是最好的置产方法,因为单元式套房属于所谓的共有建筑物。

    买单元式套房的优点是特别容易打理(可以让大楼打扫人员做),而且相较来说较好转卖和出租,还通常都有保全所以特安全。

    另一个优点是许多中国买主(和其他亚洲买主)会找地方放他们的现金资产。许多人都会发现柬埔寨就是最理想的地点,而他们的第一选择时常又是买单元式套房。

    由于基本上没什么防洗钱的机制,美金又流通,这里是最适合投资房地产的地方了。中国人们都知道除了买比特币和电子货币外,还有其他方法转放现金,而柬埔寨就是最适合投放现金资产的地方。

    近几年来,想要从柬埔寨市场获得其好处和看好其繁荣未来的外国公司开始投入大量资金。做好在未来几年看见房产增值和每月从房租收到不错的现金流量的准备吧。

    柬埔寨土地地契-是怎么一回事的?

    jianpuzhai-dongchan

    在柬埔寨投资前,你得先好好研究研究不同的土地地契。目前在柬埔寨有四种地契:软产权、硬产权、分层所有权、LMAP。

    在继续前,我有一点想提到就是有软产权的房产让外国人用自己的名字买下来是非法的,除非这块土地是在分层所有权下。

    什么是分层所有权?

    在我们的泰国指南内, 我们有提到说分层所有权是用在拥有多户套房,还有像是健身房和泳池等公共区域的公寓建筑。

    这样的话,你就可以买一栋属于软产权的单元式套房然后又是登记在拿着分层式所有权的大楼下。

    软产权和硬产权的差别是啥?

    两者间最大的区别是软产权是经地方认可和登录,而硬产权则是由国家登录(这比较好)。以目前来说,软产权比较受大众欢迎也较常见,城市中有70%的房产都是拿软产权,在农村区甚至超过80%。

    如果你有办法买持有软产权的土地,那你可以享有较快和简单的交接过程。另外,也不需付硬产权的4%过户税。

    如果你决定买软产权的土地的话,那也有些缺点,其中一个最常见的是你得不到任何贷款,关于土地和过去拥有者的资料也会比较少。

    外国人取得硬产权越来越容易,且还有多项好处。所有权会更加透明而且你会拥有所有关于前物主的相关资讯。

    什么是LMAP?

    LMAP是指土地经营管理项目产权系统(Land Management and Administration Projects)也是目前最安全和透明拥有物产的方式。

    世界银行于2002年引入土地经营管理项目产权系统,主要目的为开始套用有效率的系统来注册土地产权和保护本地物主。开始套用这个效率高的注册土地系统使得柬埔寨能克服过去常发生的被迫驱离和抢土地等问题。

    外国人可以申请房屋贷款吗?

    如果你需要房贷还打算从你的本国申请房贷,那你该重新考虑。银行一般来说不会提供贷款给想在柬埔寨投资的外国人,所以你得在柬埔寨的银行申请贷款。

    这个过程到并不大容易,外国人在借贷过程中常会有问题。由于柬埔寨的物产价相对上还是来的便宜,许多投资者也都是以现金购买,那我就还是专心介绍如何用现金资产购买物产吧。

    我该如何在柬埔寨用现金资产购买物产?

    在这一段,我会聊聊购买硬产权物业的过程。当你找到一个物业(通常是经由中介),你应该做个像上面提及的地契搜寻。除了检查地契外,联系当地镇委员会以索取更多关于土地的相关资料。

    第一任镇委员会在2002年选出。简单来说,这委员会是由5-11人组成专门负责健康服务、保护环境和城镇发展。假如你是从公司方购买土地的话(不是从私人方购买)不要忘了从代表公司贩卖地产的人方面取得一份身份证副本。

    这个人也需要被公证以便能在土地局代表卖方公司。申请可以证明这点的相关文件。商务局应该在之前就发出一份证书,也确认你有收到证书的副本。

    当你找到一个适合你需求的物产,你会需要准备(不是付款)一个占物产总额10%的押金。在此时,你已经做了购买过程很大一部分,下一步是你和买家需要到地籍局获取相关文件

    在行政区能把你的名字转到地契上前,卖家需要先交出地契原件称为契约。一般来说,地籍局需要至少一个月来准备文件,签字后准备好再次申请。当你收到文件后,你需要去一趟General Department of Taxation(国税局)以缴交你的转让税。

    如果你已经到了这一步,卖家会同你再去一趟地籍局签买卖合同。不要忘了带上转让税的收据,此时会需要这份收据。在约5个工作天后,地籍局会发最后的文件到内政土地局,这里会发给一份在你名下的地契。你可能会需要等上3个礼拜才会收到你最后的文件。

    我在柬埔寨还需要付什么税金?

    以下我总结了一些在我写这篇文章时需要缴交的税金和费用:

    物业税

    物业税为0.1% (每年缴交一次)

    转让税

    转让税为4%

    租金税

    租金税为14% (每年缴交1次)

    资本所得税

    资本所得税为0%(资本所得税是在你卖出物产时所需缴交的增值税)

    我可以出租我在柬埔寨的物产吗?

    是的,你可以出租你的物产。不过就像在其他国家一样(特别是在个边境国家)你必须事先计划。你得找到个专业的当地房中帮你找房客。其中常见的方法是透过网络找中介,另个则是问问你的亲朋好友看他们有没有推荐的当地中介。

    由于外籍公司开始往柬埔寨投入资金,对单元式套房的需求也相应升高以应外派人士的需求。公司对于租金的预算都颇高,所以屋主每个月可收到1200-1500美金的状况并不算少见。

    由于物产价跟其他亚洲国家比起来相对较低,那你的低投资可以为你带来相对来说很不错的报酬。

    我该在柬埔寨哪里买房产?

    我们先来看看几个柬埔寨的热门投资地点。

    金边

    这个选择并不大意外。就算金边房价跟其他柬埔寨城市比起来成长飞快,我是得把这城市放在名单首位。金边是柬埔寨的商业枢纽且拥有最多外派和外国人。柬埔寨经济成长极快,而这里是高楼大夏和高级餐厅、赌场以及精品购物的聚集点。

    如我们在例如泰国、中国和越南等国家也能所见,发展中国家的首都和大城市都是如此。

    西哈努克市

    西哈努克市在过去几年因为聚集了一堆热爱狂欢的外国人而得到一个不大好的名声。这其实不大公平,而且这地方有美丽的白色海滩,还有令人让人心痒的房价和地价。

    如果你有办法透过一个柬埔寨籍公民来买和控制土地,那你真该考虑考虑西哈努克市。

    暹粒市

    暹粒市每年都有大批观光客到来而且一年比一年更加稳定。随着柬埔寨越来越受外国人欢迎,我敢赌在接下来十年内,许多外国人会取代泰国,以柬埔寨当他们的最主要的旅游胜地。

    暹粒市是柬埔寨其中一个观光客磁铁,更多的工作和机会会随其而来。想在个充满文化气息的地方置产?那柬埔寨可能会是个很棒的选择。

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