• 如何在马来西亚买房产:完整指南

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    malaixiya-fangchan

    马来西亚对那些退休的人和不想把辛苦赚的钱放银行里生些少得可怜的利息来说就是个天堂。那我咋知道滴?这个嘛,根据福布斯,马来西亚是亚洲唯一一个被列为世界10大最适合退休的国家

    他们以惊艳的自然景观、亚洲最好吃的食物、和能提供优质的服务又能说英文的当地人知名,所以被列入榜单中也不是什么吃惊的事。让我们来看看你如何可以在马来西亚买房产以及享受所有这些所带来的优点。

    外籍人士可以在马来西亚买房产么?

    我的直接答案:是的。

    事实上,马来西亚的独特之处是作为外国人你可以购买和拥有永久产权,包括土地和房屋。没有必要设立任何提名机构,这是柬埔寨和印度尼西亚等国家的外国人首选但风险很大的选择。

    即使你是被允许购买和拥有土地,但你可以购买的土地类型也有限制。一般来说,有四种不能被外国人购买的土地类型:

    • 农业用地
    • 原住民土地
    • 马来人保留的土地

    欲了解更多信息,我建议你阅读关于作为外国人在马来西亚购买土地的单独指南。

    在马来西亚各州最低投资

    马来西亚已经向外国人提出了最低的投资要求,这在各州之间有所不同。在进行详细规划之前,你应详细了解每个州所适用的法规。所以到底为什么马来西亚政府对外国人设有最低购买价的规定呢?

    最明显的原因是当地人应该在房屋市场享有更多选择。再来,个人猜测是如此以来,这个规定会是较为庞大的资金能流入马来西亚市场,为马来西亚带来更大的利益。

    在我在写这篇文章的时候,由于最近马来西亚令吉贬值,当地政府正在考虑把房地产价改为以美金做单位。这样一来外国人因为没法享受汇率差价的优惠,在马来西亚房地产市场的购买力就会降低。

    以下我列出了每州的最低房价门槛。以下为2014年的资料。本文章不会谈到各州的税金金额:

    新山、吉隆坡、纳闽、森美兰、彭亨、布城、登嘉楼

    有参与马来西亚第二家园计划(MM2H)的外国人:100万令吉 (MM2H的解说请看下格)

    玻璃市

    有参与马来西亚第二家园计划(MM2H)的外国人:100万令吉;没有参加MM2H的外国人:50万令吉

    吉兰丹, 沙巴, 马六甲

    无论有无参加MM2H的外国人:50万令吉

    (注意: 在马六甲, 50万令吉的标准是针对分层地契,而非分层地契的最低标准提升为100万令吉)

    砂拉越

    有参与MM2H的外国人:30万令吉;没有参与MM2H的外国人:40万令吉

    霹雳州

    有参加 MM2H的外国人:350万令吉. 没有参与MM2H的外国人:100万令吉

    雪蘭莪

    由于雪蘭莪与其他州的规定都不同,详情请点这里

    槟城

    拥有MM2H的外国人可以获得优惠,因为你可以购买最多2个单位,每个单价至少50万马币。

    槟城岛别墅的最低购买价格为300万马币,而一个分层楼盘的最低价格至少需要100万马币。如果你决定去大陆(Seberang Perai),那么这个要求就会降低,你只需要支付100万马币来购买一个显着较低的房屋。

    对于一个分层单位,你需要支付至少50万马币。

    第二家园计划(MM2H)介绍

    mm2h-malaixiya

    那些不想老是弄签证的人可以考虑另一个选项:马来西亚第二家园计划(MM2H)。MM2H是马来西亚我的第二家园计划的缩写,这使外国人能获得10年签证。

    泰国也有类似的方法称为精英签证,外国人可以付些费用后获取一个5年期限的多次进出签证。在泰国,每次可再续签5年,总共可以到10-20年。

    那让我们回到MM2H,而要申请这个马来西亚签证有些申请条件必须符合。不过,你只要一获得这个长期居留签证,你就可以自由进出马来西亚也可以免掉老是申请签证的麻烦。

    有两项必须符合的基本条件:经济和健康证明

    50岁以下申请人的经济证明

    如果你小于50岁,你必须提供每月同等或大于1万令吉薪水的证明(从海外来)。另外,你需要至少50万令吉现金,或可以马上变换现金的财产。

    在我写这篇文章的这个时候,1令吉同等4.28美元,就像我们之前提到的,另吉和别的货币比起来较弱。当你都安顿好后,找家有当地分行的国际银行例如渣打银行或汇丰银行,你需要存入至少30万令吉到定存账户。

    你需要等至少1年后才能取出最多等值15万令吉,这笔钱能用在你小孩的教育、医疗费用和购买房产上。记住,在MM2H的10年间你的账户里必须维持15万令吉存款。

    注意:砂拉越州的规定不同,如果你小于50岁,那你无法申请MM2H。唯一的例外是增对超过30岁且需要接受长期医疗治疗,或者是他们有在上当地学校的小孩。

    超过50岁申请人的经济证明(未退休)

    如果你已超过50岁,那你应该会很开心,因为针对超过50岁申请人的经济要求没有那么严。虽然你的海外收入还是需要每月超过1万令吉,流动资产要求则降为35万。

    另外,你还是需要存入至少15万令吉到当地银行账户中。

    超过50岁申请人的经济证明(已退休)

    如果你已经超过50岁而且退休了,你需要提出每个月收到至少1万令吉海外退休金。你必须等上至少一年才能领出等值于5万令吉,这笔钱可用在你小孩的教育、医疗费用、或与购买房地产相关的用途上。还是一样滴,你得留至少10万在你的账户里。

    我可以在马来西亚申请房贷吗?

    这个问题的答案是可以的~ 这几年来马来西亚银行让外国人更加容易获得房贷。目前的低利率(尤其在吉隆坡)和银行积极试图吸引外籍投资者是另个你该多放点心在这个国家上的原因。

    不过不要忘了,基本上来说,如果你在马来西亚工作或是参加我们上面提到的MM2H计划的话,你获得贷款的几率会比较高。就算你没有马来西亚的工作签证或你没参加MM2H计划,不过银行会接受申请的几率比较低就是了。

    一般呢,银行会提供到70%-80%的贷款额,那没工签也没参加MM2H的人能获得的贷款也会相较来说比较低。当你向当地银行申请贷款时,他们会考量以下资料:

    a. 你的收入和年龄

    b. 房地产的价值

    c. 房地产的所在地 (请见上面列出的各州)

    d. 你是否是MM2H或马来西亚工作签证持有者,或你两个都没有

    e. 看你从哪里来,银行可能用World Check对你的做金融背景调查

    World Check是一个用于寻找个人或单位中的金融、信誉或监管风险的风险管理资料库。

    我需要什么资料来申请贷款?

    如果你是向汇丰银行提出贷款申请,你需要以下文件:

    a. 一份你的护照或其他有效证件副本

    b. 过去3个月的工资单

    c. 你最新的纳税申报表、EA 表格 或公积金报表(最多回溯到12个月)

    d. 如果你刚被公司聘用且已工作超过3个月,那你就会需要提供聘任书或由公司所发的工资确认函

    e. 由房地产开发商所提供的买卖同意书/押金或预约收据/信

    f. 土地业权 副本(如果有的话)

    g. 假如你无法提出任何薪资单或EA表格的话,你可以提出这6个月的银行结单

    注意:假如你属于个体经营者,你需要提出你的商业注册文件、这6个月的银行结单、你最新的财务报表和其他能证明你的工资的文件。

    像我这种外国人该如何申请贷款?

    外国人和当地人申请方法差不多,最主要的差别是外国人需要提出更多能证明他们在马来西亚的住所或工作的文件。

    第一,你需要家能提供你贷款的银行。

    我建议你找家在马来西亚有分行的国际银行,例如汇丰银行、大华银行或者渣打银行。在你选定一家银行前,你可以在网上找找那家银行有最好的汇率。

    选好银行后,在预约会面前先把之前所提及的文件都准备好。在你和银行会面完也提出你的申请后,你需要等一封贷款献议书,通常会花上至少5个工作天才会收到。

    贷款献议书会提到, 打个比方:
    • 你打算买什么样的房产
    • 贷款会多少
    • 还款期限(通常最多35年)
    • 处理你的贷款申请的相关银行费用
    • 利率
    • 跟分期付款相关的资料

    在你做出任何匆忙的决定前,你可要确定你了解所有贷款献议书所提到的术语。当你决定接受贷款献议书后,银行的律师会准备借款合同让你签字,而这份文件通常会在10个工作天内完成。

    最后,土地局会批准土地的转交,接着贷下来的款就可以给卖家。注意:如果土地或建筑还在建盖中,那贷款就会根据进度发出。

    马来西亚的房地产税

    以下我列出了在马来西亚购买,持有或出售房地产时所需要支付的税款。

    印花税

    在你购买房地产之前,卖方和你需要建立一个销售和购买协议(SPA)。如果该房地产或建筑物还没建好,你需要与发展商签署SPA。 SPA文件包括了与你或卖家/发展商支付的费用和印花税有关的所有资料。

    在撰写本文时,印花税设置在房地产价值的1-3%之间,由买方支付:

    RM 0 – 100.000 = 1%
    RM 100.001 – 500.000 = 2%
    > RM 500.001 = 3%

    最重要的是,你通常需要支付法律费用,范围在0.4-1%之间。

    土地税(对于土地拥有者)

    向土地办公室支付租赁土地和永久产权房地产的费用,但通常包含在租赁土地的租金中。金额可以忽略不用计算,一般不会超过10-20美元/年。

    门牌税(房地产税)

    简而言之,门牌税与其他国家的房地产税相似。它是根据你的房地产估计年租金计算的,而这个数值又会乘以一个通常约为4%的费率。

    资本收益税 – RPGT(不动产收益税)

    如果你决定长期持有房地产,马来西亚将提供有利的资本收益税。利率适用于出售房地产时的资本收益(净利润)。房地产的价格变化取决于你持有房地产的时间和你的住宅状况:

    公民/ PR持有者:

    < 3年: 30% < 4年: 20% < 5年: 15% > 5年: 0%

    非公民:

    < 3年: 30% < 4年: 30% < 5年: 30% > 5年: 5%

    我该在马来西亚的哪里买房产呢?

    malaixiya-dongchan

    在这里呢,我帮各位列出了几个选项:

    吉隆坡

    吉隆坡是座即将达到一千万人口的大城市。这里毕竟这还是马来西亚的商业中心,所以深深吸引着外籍投资者。虽说有的人认为吉隆坡跟别的地区比起来还是较贵且被高估了,不过在外围地区还是有不错的地方。

    政府正在投资基础设施而且积极试图把吉隆坡和依斯干达相通在一起,同时,高铁把新加坡和吉隆坡给串连在一起。我建议你对这个城市里要转卖的房产和楼花做个透彻的调查。

    雪兰莪

    这座富裕的城市以人均国民收入来说只排在槟城后面。这是马来西亚第一座成为已发展的州,这吸引了很多商业,这也拥有马来西亚最多的大学。

    如果你想在槟城买房产,阿拉姆、吧生市、实达生态景苑这些地方都很值得看看。

    槟城

    槟城以其轻松的步调和涌入这个地区想享受人生的退休人士出名。这里有亚洲最好的食物之一和雪白的海滩和当地吸引投资者的文化。

    这个州的经济很好,其中一个原因就是来自新加坡的投资客正在涌入这里买房产。牛汝莪、峇央峇鲁、峇都丁宜、日落洞这几区你都该看看。

    我可以出租我的房产吗?

    外国人是可以出租他们的房地产的,不过还是得看看当地的规定和事先计划。第一,我极度建议你找个当地的中介以把帮你找租客。马来西亚大多数人能说上很好的英文,所以你不能像在泰国一样,用中介是否能说英文来当专业度的标准。

    对于那些可以在网上找的中介,确定他们有个强大的网页也最好看看过去的客户的感想。如果你找到一个你有兴趣的中介,先在网上搜寻资料。问问你认识的人看有没有人也经手过同家中介。事前的谨慎小心是很重要的。

    一般来说,中介会收取一年的签约中一个月的租金当费用。2年的签约则是2个月以此类推。

    中介可以帮我做什么?我需要做什么?

    你需要确定这款房产的维修费每个月都有交。不过中介应该会帮你确定房客有准时交房租和水电费等。在你让任何房客入住你的房地产前,确定你有份清楚且签了字的书写合同。这份合同至少应该有:

    • 你出租房产的期限
    • 同意的租金和包含的费用(例如水、电或停车格)
    • 租客决定提早搬出去的后续处理
    • 押金
    • 房产受到损坏的后续处理
    • 无论租客可否续约,未来续约是否有折扣?

    最好是让中介出份标准合同,或者在网上找一个

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