如何在美国买房产:完整指南

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美国房产价钱近来直直上涨,好啦,至少在某些州是这样的…

在前几年(也可以说是近十年来)亚洲投资者不停的往伦敦、纽约、或洛杉矶里注钱。他们想在离亲朋好友附近那些房价长期来说不会下跌的地方买房,这也没什么好奇怪的。

就算亚洲人持续砸钱到上面提到的城市里,那房产界还是有新的投资趋势。而你需要为下个投资得到最新资讯。

在这个指南里,让我为你讲解当你在美国投资时该注意什么。

亚洲投资家可以在美国买房吗?

美国跟其他西方国家一样,购买过程是直接且透明的。

我不是在说你不应在像是柬埔寨这些国家投资(你永远都该衡量投资风险和报酬),但在美国投资比起来比在柬埔寨买房要来的没那么麻烦。

不过呢,不要忘了美国很大而且由许多不同的州组成,每个州都有自己的规定。总的来说,在美国投资要做的调查跟在欧洲买房产所需要做的一样多。

而且当你在调查规定时,你不该只以美国当唯一的重心。事实上,你的国籍和国家都可能受到规定影响,使得你在美国投资变得比较困难或没那么适合。

另外有件很重要要放在心上的是:你需要(ITIN number)个人识别号码才能买房产。

什么是个人识别号码(ITIN)?

就像标题说的,ITIN是指个人识别号码,而外国人在美国买房产前通常都会需要这个号码才能购买。

简单来说,个人识别号码是为了报税,在国税局(美国税局)可以申请。你可以在这里找到报名表格。

除非你是名美国公民,永久居民,或者是有社会安全号码的暂住居民,不然你都需要申请个人识别号码。

你需要办一个美国银行账户来缴交你房产所需的相关费用,例如税金。而在你可以办银行账户前,你需要申办个人识别号码。

我可以在美国办房贷来支付我的房产吗?

就算大多数的亚洲投资者用现金买美国房产,我还是来解释下如何申请房贷吧。外国人能够在美国申请FIL房贷(国外投资贷款),不过你需要提供关于你私人财务的资料。

许多亚洲投资者可能会对漫长的申请过程感到烦躁。如果你忘了递什么文件,你可能需要等上好几个礼拜。

如果你在汇丰银行申请国际贷款,最多可以申请到三百万美元,我想这应该很够用吧。

他们会非常乐意服务你,我的建议是打个电话寻问更多你可以考虑的贷款选择。汇丰银行能提供很好的贷款和透过你的个人网络银行账户支付的线上摊销服务。

有人说你没美国信用记录的话,你没法开银行账户。不过现在的银行像是汇丰银行会帮助你取得国际信用记录来开银行账号。透过美国分行申请房贷并非容易而且常常花很长的时间。

记住,外国人头期款是至少30%,而且利息比较高。不过这样你可能会免税。

用房贷买房产的主要原因有(几个例子):

a. 你可以把你的存款用在别的投资上(分散投资)

b. 如果房产价值上涨(应该都会)跟你放下去的钱比起来你会得到高回报。

结论:外国人在美国可以获得房贷,不过如果你没有美国信用记录的话,你需要再等久些,付更高的利息以较高更多的头期款。

我如何在美国用现金资产买房产?

跟像马来西亚这些国家比起来,你应该为在美国对房产投资没有最低投资限定而感到开心。

如果你有足够的现金资产,那直接用现金购买房产的好处很多。就像你前面所读,申请贷款又花钱又花时间。

用现金买房产的好处有:

a. 减少购买房产所花的时间

b. 你可以减少你的头期款,因为如果你有申请房贷,那你之后还钱上可能会有困难或者你可能破产

c. 你可以减少费用和税金

d. 你如果不需要经过申请房贷的麻烦,那你可能可以拿到更好的价格,因为你能快速买下房产

e. 在出价的战场上,如果卖家知道你可以直接用现金付清,那你的出价会更有攻击性

f. 你可以把你的存款投资在更安全的地方

用现金资产付款最简单的方法是在你的国家开一个当地银行账户,例如汇丰银行。然后转账到汇丰银行的美国分行。

在像是中国这些国家,申请贷款和转钱到海外买房越来越困难,大家开始寻找其他方法来付款。

其中一个方法是利用集资或其他线上服务来凑买房基金。

如果我在美国买房,我可以拿到签证或永久居民吗?

很不辛的,就算是你买了房,你也无法直接拿到长期签证或居住许可。

这渐渐的开始并不让人如此吃惊了,就算是来自已发展国家的高教育份子都还是很难拿到美国居住证明。现在呢,人们是透过抽签来拿绿卡和工作签证。

不过有一个方法可以让你和你的加入拿到绿卡。

如果你投资了超过50万美元且创造最少10个美国工作机会,那你就可以透过所谓的EB-15的签证计划来申请绿卡。

EB-5计划吸引了那些寻找美国的机会且愿意花钱的亚洲投资者的注意力。可惜的是,美国没有针对退休人士推出长期签证(像是泰国的精英签证)。

我是外国人,为什么要在美国投资?

亚洲投资者一般针对沿海岸像是加州或纽约来做房产投资。这些地方都有很大的亚洲社群,也同时通常都是第一选择,因为这里有很多事可以做。

不过这个趋势正在改变,亚洲投资家开始在比较小的城市以及郊区找房产机会。

大城市房价几年来直直上升,在英国也可以见到一样的趋势,人们开始针对除了伦敦以为的小城市像是谢菲尔德、伯明翰、和约克看房子。

所以什么算是郊区呢?

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郊区位于城市外围,或者位于两个大城市之间。跟像是三藩市或纽约比起来,这些地方的房价涨的没那么夸张,所以也比较吸引人。

当你在找房产时,注意以下事项:人口、工作机会、和房价最近和未来的成长。

德州、佛罗里达、田纳希州、犹他州… 美国如此大,你有很多选择。

佛罗里达近来流入许多想享受其一流大学、好天气和低税收的亚洲投资家。

不过不要只放重心在迈阿密上,你该看看其他地方像是杰克逊维尔、西棕榈滩、奥兰多或坦帕(这只是其中一些)。

不幸的是佛罗里达州的市场已经到了极限。其中一个原因是外国人把佛罗里达(主要在迈阿密)当洗钱天堂。不过佛罗里达的人们喜爱享受生活,所以我建议好好调查调查一番。

就像之前所提,亚洲投资家专注于靠海的城市,使得较少投资流入的州。达拉斯市是其中一个美国前五大预期房价未来会成长很多的城市,原因是目前房价估价过低。

你该瞧瞧奥斯丁过去这十年来的成长,不过预期还会成长更多。达拉斯的经济很好,也比许多其他州表现的要强,而且在次级房贷危机中也没受到太大影响。

如果你喜欢乡村音乐或熏牛肋骨,那你该考虑在纳什维尔(田纳西州)做个房产投资。投资家看好纳什维尔在未来几年的经济,而且他的房产估价也过低。

这里的房价每年涨10%,你怎么可以忽略这个城市…

在美国买期房

期房房产跟东南亚比起来在美国并不是那么常见。期房基本上就只在恶名昭彰的洗钱天堂迈阿密见得到,那里投资者透过买期房洗钱。

亚洲人喜欢买期房,从像马来西亚这些国家就可见到。不过在美国,比较常见的房产种类是像是单式家庭房或公寓。

单元式套房跟曼谷等城市比起来要少得多,在纽约,有大约25%的居住建筑是单元式套房。

当你到迈阿密时(尤其在金融区)你会看到很多正在建造的起重机,忙着铺路等待外籍投资。

外国人在美国的房产税规定

你可能有些很重要的规定并没注意到。举个例子,如果你没有帮房产保信托,那假如房产的拥有者不幸去世,那可能得缴交高达50%的联邦税。那该如何 避免这个问题?

我建议你考虑聘用一位税务方面的专家,以便帮你理顺税金相关规定和保护你。

美国资本利得税

国税局的资本利得税会克上大约10%房产价值,外国人必须缴交资本利得税。外国人需要教得金额总额为30%。

为什么当你在美国买房产时,你该建立一个有限公司?

其中一个让外国投资者买下美国房地产的方法是透过有限公司(LLC)。有两个主要原因:

a. 假设有法律纠纷,而你名下有房产,那不止你的房产有危险,个人经济状况可能也会被影响

我们都知道在美国打官司其实挺常见(你一定听过人们因为撒了热咖啡到身上而向麦当劳求偿上百万)。

不止如此,住户也可能因为住在你的房产上时受了伤因而控告你。

如果你透过有限公司买房,那这块房产就属于公司名下,所以如果有你有官司要打的话,至少你的个人财产有保障。

b. 开有限公司的话你可以透过穿透性税收待遇而享有减税。如果没透过有限公司拥有房产的话,物主可能会被双重扣税

美国给外国人的房产经纪

如果你没有美国身份,那你应该要找家房产经纪。他们会从很多层面上帮助你,让你避免白花钱。

如果你在有兴趣的州里找到个房产经纪,先看看他们的网站筛选一下。在网上问人,看评论来确定他们是个有诚信的公司。

许多房产经纪都知道有许多亚洲投资家流入美国,特别是中国人,所以许多人都能以中文沟通。

如果有必要,找家有讲中文的职员,这样过程进展会比较有效率而且可以避免沟通问题。

检查这个中介是否有牌而且是否为NAR(全国房地产经纪人协会)的会员。中介并不是一定得是全国房地产经纪人协会的会员,不过是的话也没什么不好。

身为全国房地产经纪人协会的会员代表他会提供最好的服务,而且把你的目标放在第一位,不然他可能会被罚上千美元的罚款。

找房中的优点是你可以省下许多时间。一般来说,市场上有许多房产,而找到一个符合你所有需求的房子可能会花上你许多时间。

如果你让中介知道所有的需求,那搜寻上就会减少许多时间。你也知道的嘛,时间就是金钱…

中介可以轻易看出房产上无法轻易发现的问题,所以也能帮你省下一大笔钱。

另个房中能帮你做的一件很重要的事是他们可以在购买前先检查房产地契。

检查地契很重要,这样你才能知道这房产名下是否有留置权或产权负担。

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