• 如何在泰国购买房产:完整指南

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    taiguo-fangchan

    大家都知道泰国充满了迷人的事物例如雪白海滩、完好的服务和便宜可口的当地食物。所以外籍人士想买房子待在泰国都是常有的事,而其中有些人是想买房产退休,也有人只想在这里待上几个月,也有人想拿房子当投资。

    你或许已经打算买房也或者只是想多了解泰国的房地产界。无论你的目的地为何,你都需要先好好做一番调查。我们在这篇文章中会在你匆忙做出花钱的决定前先带你了解一下该注意的基本项目。

    外籍人士可以在泰国买房地产吗?

    这个问题有点微妙且需要些详细的解释。大家都知道房产市场的规定对外籍人士并不利,而时常是有利于泰国当地人。其中最基本和恶名昭彰的规定就是外籍人士不能直接拥有房地产所在的土地,而有两个方法来克服这个问题:

    a. 第一个和最普遍的选择是用租借这块土地的方式,最多可达30年,而你可以续约三次。简单来说,租借的意思是土地的拥有者同意给你在特定时间内的土地使用权。

    当租借合约到期后可以续约或重新谈判,但这并不保证土地拥有者会愿意再次租借。另外一个租借的方法是由你的泰国籍配偶购买这块土地后让其出租给你。

    透过一个比较亲近的人租借感觉会比较安全。不过,你还是得注意假设你申请离婚,你的房产可能会被视为你的泰国籍配偶的个人财产。

    b. 你的第二个选择是在泰国成立有限公司,那这房地产就可透过你成立的公司购买。不过在泰国,外籍人士不可拥有超过49%的公司股份,这代表你大概要找个比较可信的人,例如你的配偶,一起注册公司。东南亚有一些国家没有这样的规定,比如说马来西亚

    那你如何可以避免上面提到的困难呢?你还有一个选项:买套公寓,这样规定比较松。

    买套公寓、单元式住宅或别墅- 优点和缺点

    由于公寓或单元式住宅本身的优点,大多数外籍人士偏好购买这种类型的房产 。单元式住宅的优点基本上全世界都一样:

    好打理,又容易出租和卖,也比房子加土地来的便宜,还可以使用公共设施例如健身房、泳池、超市。

    在泰国购买单元式住宅还有特殊的优点:

    a. 外籍人士可以在他们名下拥有单元式住宅(不需要成立一个独立公司)

    b. 公寓的地契类似于分层式地契。如果你对于地契这个词并不熟悉,地契是一份证明你拥有这个房地产和其权利,这在其他国家也见得到。

    c. 而分层式地契则用于有例如泳池和健身室等公共设施的多层公寓楼,不过这地契只有在加拿大和澳洲这些国家才见得到。

    如果你去过英国,那你可能有注意到共同持有地契或者像美国使用的公寓系统。就算单元式住处有许多便处,你还是得注意这套楼房中的泰籍住户必须拥有51%以上的单位。在买下你的公寓前先确定你的楼房符合这项规定。

    对于那些想要住在没那么热闹的地方,譬如靠近海边,那别墅会则是个较好的选择。假如你想在泰国待上长一点的时间又想避开大城市,那多花点功夫在买别墅上的事是值得的。

    相对与单元式住处或公寓,拥有房子的优点有:

    a. 较有隐私

    b. 相较于公寓,房子的涨价幅度较高

    c. 方便和较多的空间,比较适合家庭

    d. 住的离大自然或海滩比较近

    好好想想那个选项比较适合你的喜好和目前的生活形态后再下决定。

    我该如何申请贷款来支付我在泰国的房地产投资?

    taiguo-daikuan

    如果你的财务没有问题,那你能透过泰国的银行来支付你的房地产。这一切比听起来的要简单,不过转钱的过程还是需要事先好好学习一下。第一件事就是你需要把你想购买的房地产的总额以外汇转入泰国的银行(例如美金或新加坡币)。

    银行接着会发出一个外汇兌换转账表 ,其需要以下资料:

    a. 汇款的金额(以你选择的货币计算)

    b. 转换成泰币的金额

    c. 汇款人姓名

    d. 收款人姓名

    e. 汇款目的

    如果银行没有提供外汇兌换转账表,那也可以由银行提供信用票据和保函其文件上应该含有跟外汇兌换转账表所需的相同资料(当你把钱转入泰国时需要填写).

    当你填写完以上文件,你需要把这些文件转交给土地局才能出处理转交拥有权,这样土地才会属于你的名下。

    向当地银行贷款

    如果你无法独立支付这块房地产,你也可以申请房贷。最简单的方法是向一个在泰国和,举例来说,新加坡都有分行的银行提出贷款。

    以前以外籍人士身份向当地银行提出贷款几乎是不可能的,就连现在都因为种种规定不胜常见。向当地银行贷款要求非常多,而且我个人认为很多外籍人士根本就不符合规定。

    以下资料要求条件取自于盘古银行网站,以我写这篇文章的时间为准:

    a. 申请人必须超过20岁

    b. 贷款期限不能超过30年(永久员工可最多达35年)。申请人在期限前不可超过65岁

    c. 最大贷款金额通常会到房屋估价的80%

    你在会面前必须提供银行:

    a. 你的护照副本

    b. 你的职业执照副本(专业人士的家庭贷款)

    c. 你的房地产登记记录副本

    d. 你的婚姻/离婚/配偶死亡证明书副本(如果适用)

    e. 改名字/姓氏证书副本(所有文件)

    对于雇员:

    a. 一个由你的雇主所开的收入信函(不可超过3个月前)

    b. 最新的薪资单和你的工薪账户记录副本

    c. 报税单副本(如果以现金付款)

    对于雇主:

    a. 一份你的商业注册证书(不可超过3个月前)

    b. 增值税记录(不可超过3个月前)

    c. 过去六个月的营运资金账户记录(例如储蓄账户)

    d. 最新的财务报表或所得税记录副本

    获得国际银行的贷款

    比较常见的方法是向一个位于新加坡的银行申请国际贷款,新加坡的规定对于外籍人士比较容易达到。

    盘古银行以前在泰国是国际房屋购买贷款最主要的提供者,但近几年大华银行、中国工商银行、中国银行都成为投资者的新选择。

    从大华银行的网站上我们可看到最重要的讯息就是你可以获得最多房地产总价70%得贷款,所以你的头期款必须支付总价的30%。

    你可以选择货币,例如美金或新加坡币,看你的银行坐标在哪,最多贷款期限到30年。如果想要不断地获得最新资讯,我建议你在前往泰国前先联系泰国、香港、或新加坡当地银行。

    身为外籍投资者,我需要支付印花税吗?

    你在以下可以找到一份卖家或买主需付的税金的概览。幸运的是大多数税金都由卖家支付(至少在购买时是如此):

    a. 转让费,房地产总价的2%-大多由买主支付但是是可以商讨的。有时是由买主和卖家对分

    b. 印花税,房地产总价的0.5%-由卖家支付。印花税是在转让房地产所有权时实施在法律文件上的税金

    c. 预扣税,房地产总价或的估价的1%(取较高的金额)

    d. 商业税,房地产总价或估价的3.3%(取较高的金额)

    我应该在泰国哪里购买房地产?

    在回答这个问题前,你必须先问问你自己为什么想投资房地产?你是打算有个不会有经济压力的度假屋还是一个长久的住处?你是喜欢在华欣的海滩享受安静的早晨还是喜欢曼谷精彩的夜生活?你在开始找房地产前必须先考虑这些问题。

    购买一个低于$170,000的房地产

    如果你是针对较低价位的房屋市场(低于$170,000)你可以找到一套一房或两房间位于曼谷外围例如安奴区的单元式套房。不要误解“外围”这个词,这些区还是住满了人且很容易前往大卖场、便利商店(你可以在每条大街小巷上找到7-11)和食堂。

    这些公寓都有24小时全天候保安且大多时候都配有很好的服务以及泳池、健身房和桑拿。交通方面并不会有什么问题,毕竟这些公寓都建在捷运或地铁附近。

    如果你常前往曼谷商旅,或者想在泰国放松一下但又不想过得太奢华,或者单纯的喜欢热闹的气氛,那一栋位于曼谷低于$170,000单元式套房可能会适合你。

    有一点很重要的是曼谷近来收到很多针对基础建设的投资,例如几条2018年即将使用的新地铁路线(目前只有一条地铁路线)。

    靠近新地铁路线的房地产可能会涨价较多。如果你想按照你的预算或者用同样的金额在却比在曼谷获得更多的空间,那清迈也是个很好的选择

    位于泰国北边,清迈只有快一百万人口却每年都吸引极多的游客。这个城市适合喜欢轻松的步调和较多空间的人。

    购买一个介于$170,000-$350,000的房地产

    如果你打算买一个这个价位的房地产,曼谷和清迈这些地方还是可以考虑,不过你就有机会选择购买栋位于比较舒适的区域例如华欣(离曼谷大约2.5小时的巴士车程)或普吉岛(位于泰国南边)的中型房。

    这些城市比较属于观光度假村,无论是去几英里长的白色海滩、高尔夫球场或水肺潜水都很方便。而不管是打算全家度假,还是说想享受令人赞叹的海滩,或者是一个比较放松的步调,那这些地方跟曼谷或清迈比起来都来的适合。

    值得提醒的就是华欣是一个小而传统的城市,而普吉岛是个拥有受观光客欢迎的美丽无际海滩的小岛。所以普吉岛在食物和交通方面相较起来稍微贵些。华欣则是从满容易前往的美景。

    购买一个介于$350,000-$600,000的房地产

    以这个价位,你保证可以在任何之前提到的地方购买到一个高级房地产。你可以住在曼谷最中心的地区,这里离高级餐厅、超市和购物商城都很近。还可以享有顶级设施,例如房顶泳池、高尔夫球模拟器和高级健身房等等。

    其中一个泰国最美丽的地区是苏梅岛,在这里你可以找到极为美丽又靠海滩还可观赏令人惊艳的海景房。

    我可以出租我的房地产吗?

    taiguo-zu-fangchan

    拥有房地产的外籍人士绝对应该考虑藉由出租房地产来获取些被动收入。你应该先想想:该如何招揽你的潜在住户,你该想住户每个月收多少钱等等。其中两个最常见得出租你的房地产的选项是透过当地中介或透过爱彼迎。

    a. 泰国的爱彼迎

    爱彼迎在其他国家开始越来越受欢迎,在泰国也因为其高收益率,我们也见到相同的趋势。泰国的酒店业因为观光业影响而受到的经济损失一直对这服务强烈打击。

    由于泰国非常依赖观光业,爱彼迎并没有被大众接受,而许多观光客和外籍房主并不了解相关当地规范,那我们就来谈一下。

    根据Hotel Act B.E. 2547 (2004),一套房地产必须出租至少一个月,不然同等酒店且需要酒店牌照。

    这也是为什么当你在爱彼迎上填上入住时间超过一个月时的选择远远比两个礼拜来的多。这点极少被提起,而你有时会在公寓里看到告示说短期租约是违法且只有住户有权住在这。

    你所住的单元式套房或公寓就算不是酒店也可能有酒店牌照,而取得牌照必须符合特定条件。其中一个爱彼迎的缺点是大多数人都是找短期住宿且短于一个月。

    如果你一年中只希望有其中一段时间出租你的套房,那爱彼迎会是个很好的选项,但必须确定你的公寓允许你这样做。公寓管理处可能对与你这套房有不一样的规定。

    b. 透过中介出租你的房地产

    想要长期出租他们房地产的外籍人士应该考虑透过中介出租。在你选择一个房屋中介前,你需注意以下指标:

    a. 最好的房屋中介通常位于拥有高密度的外派的区域或者是比较中心的地区

    b. 你很可能需要直接和房中打交道,所以沟通无碍非常重要。事先确认工作人员能说不错的英文,还有上他们的网站看看是否是有持续更新且内容真实才能知道他们是否专业

    c. 房屋中介应当处理所有与你的房客之间的沟通和处理所有从签约事宜到维护你的房地产

    在定下你的租金价位前,确保你做一个全面性的租金分析。你可以在网上查看其他在你区域的不动产或者问问其他中介或房东的开价。

    我希望这篇文章有帮到,也希望你之后的房屋采购顺利!如果你打算买新的房产或者期房,我建议你读关于泰国最大的开发商的一篇文章。

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