• 如何在菲律宾买房产:完整指南

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    菲律宾经济稳定的成长中,使得这里成为一个有趣而且受外国房产买家欢迎的地方。这个国家有大约7000个岛屿,其中有些岛屿以世界上最美的地方知名。

    当地人能以流利英文沟通,而且价格和亚洲其他地方比起来要低的多,所以许多人决定要在这买房或退休倒也并不是令人那么惊奇。

    在这篇文章里我讲解你在菲律宾买房产需要知道的必知事宜。

    外国人可以在菲律宾买房吗?

    由于外国人在菲律宾并不允许拥有土地,外国人常常都会买套公寓(condo)。除此之外,你也别忘了外国人只能拥有一套公寓里40%的套房。

    在东南亚,外国人不能拥有土地并非少见,泰国、柬埔寨、越南也是如此。不过还是有方法处理这个问题。

    在菲律宾买土地

    打个比方,你可以透过公司买土地,不过菲律宾人必须占这个公司的多数持股人 (至少60%)。有些人建议跟菲律宾人结婚来的获得可以拥有50%的权利。这对我来说只是单单为了拥有土地似乎不大值得。

    有些外国人还是会透过公司卖土地,在美国和泰国都是一样的。

    在菲律宾买房产的过程

    就像我在之前的指南里提过,在陌生国家买房产时,好好了解整个买房过程非常重要。就算过程大多很像,不同国家还是不太一样。举个例子,你是否能申请当地房贷在每个国家都不一样。

    那我们就来看看在菲律宾买房产时的过程。第一,你应该要从银行获得原则上批准 (如果你需要房贷的话)。

    找家银行然后获得原则上批准

    在你开始寻找房产或向卖家出价前,找家银行且获得原则上批准很重要。原则上批准会确保银行检查你的签证种类、经济状况、工作状态、年龄和信用记录后给你借款机会。

    在收到原则上批准后,你可以开始寻找你的预算能负担的房产。在之前,外国人在菲律宾很难获得房贷,可是规定现在变得比较松,所以你就可以申请当地房贷。

    菲律宾最大和最有名且会服务外国人的菲律宾银行是:

    • BDO 金融银行
    • 首都银行
    • 葡萄牙投资银行
    • 中国银行

    连一些像是比上面提到的银行在菲律宾规模要小的国际银行,像是花旗银行,他们都可能可以给你贷款。

    联系几家银行来看看他们能提供什么样的服务。最好是先发一封邮件,或在去菲律宾前先给他们打个电话,这样你才能知道你的选择。

    找名房产中介

    在一个像是菲律宾的国家,寻找一份适合你需求的房产并不是都那么简单。当地房产中介可以帮你减少麻烦,因为他们善于你选择的地区。

    举个例子:

    他们可以告诉你最近卖出去的房产,哪里空房率比较高,而那里房价会长的比较快。当然你可以自己调查,但我强烈建议找个可信的中介来帮助整个过程。

    在网上先找找中介,然后选择有一名高客户评价的。上他们的网站检查他们看起来是否知道信赖。如果网站上有会闪的功能或用Times new roman字体的话,代表你应该要按退后键。

    中介应该能提供你一些案例分析,直接回答你的问题,而且给你专业评论。你得好好调查一番。

    房屋中介的中介费

    一般中介费会介于卖价的 3-5%之间,看房屋的价格。便宜点的房产会从比较低的汇率开始。高级别墅会需要付到5%。

    就算菲律宾的房产比较便宜,这个汇率还是蛮高的。在香港,中介一般会收1%,相对来说低了很多。

    找名律师

    身为一名海外卖家,聘用律师可能会是个聪明的选择,这能帮助你度过转交过程。聘请律师的价格跟像是新加坡会美国比起来低的多。

    不过:

    就算在菲律宾请律师比比较发展的国家比起来要来的低,你也是可能碰到不是太认真的人。你可以先在网上找找律师,你会从他们的网站就看的出来这名律师是否认真。

    另外:

    发给他们一封邮件,看他们回应是否迅速。如果律师突然停止回信或很难联系,那这可是一个不好的讯号。

    问问你的亲朋好友和同事,看他们是否知道有人有在菲律宾买房的经验。你可以在像是internations.org,你的政府或大使馆网站上看看,或许会能提供你帮助。

    许多来自英国的人都会决定在菲律宾买房,英国政府有一份会将英文的律师清单,你可以在这里看看。当你找到律师后,你该准备些问题来印证他们的可信度。

    这些问题可以是:

    • 你在这个行业里多久了?
    • 你服务过多少客人了?
    • 你有外国客户见证吗?
    • 你有多少案例分析?
    • 你会向我收取我目前还不知道的费用吗?
    • 你会在转交过程中帮助我吗?
    • 你会处理所有和卖家和他的律师的交流吗?

    还有:

    你应该查查国家法院管理局。他们可以帮你确认你的律师是否有权利帮你,他们也会提供关于你的律师的背景和经验的信息。

    拟销售合同契约

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    你的卖家接受你的出价后,你的律师必须帮助你拟一份销售合同契约。销售合同契约包含:

    • 你和卖家的名字以及个人资料
    • 房产信息,例如大小
    • 销售金额
    • 你的签名以及律师和卖家的签

    这在西班牙和葡萄牙都是一样的,你需要公证人见证房产买卖,这样合约才生效。

    非居民外国人需要付什么税金?

    税金每个国家都不同,所以你需清楚知道当地需要交的税金。少算一个或更多项税金都可能让你损失。

    印花税

    印花税是总销售额的 1.5% (假如销售额大于区域值)。

    转让税

    转让税是销售价或区域额的 0.75%,取较高价格。

    租金所得税

    非居民外国人在菲律宾需交租金收入的 25%。

    资本利得税

    资本利得税是6%而且是克在售价上。

    一般来说,卖家负责付税,但买家付税也并不少见。优势这也会包含在售价当中。

    我该在菲律宾哪里买房产?

    以外国人来说,你通常会需要有人指点适合居住的地区。让我们来看看其中两个外国人在菲律宾最喜欢买房产的热门地点。

    马尼拉大都会

    马尼拉菲律宾的首都,也是个有一千三百万人口的城市。

    然后有所谓的马尼拉大都会,有好几个城市所组成,包含奎松市和许多别的城市和市。所有地方加起来总人口达两千万。

    如果没把马尼拉大都会加到清单上也并不让人太吃惊。你大概不会没注意到马尼拉的名声不怎么好,主要是由于其高贫穷和毒品战。

    就算马尼拉大都会犯罪问题丛丛,经济发展颇快,这件重要的信息常常因为人们爱看的负面新闻而被遮盖掉。

    更重要的是:

    马尼拉附近有些吸引外国人的区域,这包含马卡蒂市、奎松市和达意市。

    许多菲律宾人和我朋友们都建议如果你想找有许多公寓(condo)又较为安全的地方,这些区域都可以考虑。

    宿雾市

    宿雾市是第三大城市,而且每年吸引大量观光客。

    跟马尼拉比起来,这里步调比较慢而且如果你想练习水肺潜水和观光小岛的话,这里很棒(总共有167座小岛)。

    价格来说比受欢迎的马尼拉要来的低,使得这里成为一个适合退休人士居住和想在外国拥有有房产的人买房的地方。

    这个城市并非只依赖观光,他们也生产许多船和物品。事实上,80%的船都是在这个城市里盖的,使得菲律宾成为世界第四大造船国。

    随着国外像是日本等国家的投资涌入,你不该忽略这座城市。

    房地产经纪人的佣金率

    这个比率通常在经纪商销售额的3-6%之间,而代理商的比率是2-3%。更便宜的房地产将以更高的利率开始。

    即使菲律宾的房地产比较便宜,佣金率也相当高。在香港,代理商通常占销售额的1%,这就相当低。

    结论

    菲律宾以拥有世界上最漂亮的小岛知名。

    当地人以英文交流也毫无问题,使得这里成为许多美国人和他国退休人士最喜欢的地方。我知道语言不通有多累人,我当时在泰国买咖啡时就有深深体会到。

    菲律宾的价格比亚洲其他地方要像是中国、香港或是新加坡要来的便宜的多。经济也是稳定成长中,这是一个常常被马尼拉的毒品战要盖过的事实。

    你无法在菲律宾拥有土地,所以许多外国人偏好的选择是买一套公寓(condo)。不过这也在其他让外国人拥有土地的国家,像是马来西亚,常见的选择。

    我希望这篇文章对你很有帮助,也祝你在未来买房愉快。

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