• 如何在日本买房产: 终极指南

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    zai-riben-maifang

    外国人决定在日本投资的原因有很多,不要忘了这是一个很富裕又有完整系统、美丽自然和好吃的料理的好地方。

    在这个国家里,你几乎什么都能做,无论你是要在札幌滑雪、拜访日本繁忙的夜生活或是在冲绳海滩晒太阳,都可以。

    在这篇文章里我会跟你讲解一下该如何在日本买房产。

    外国人该如何在日本买房产?

    日本是其中一个以外国人身份买房产规定最少的地方,你想买任何类型的房产都不会受限。泰国就不会是这一回事,外国人大多决定买套公寓(condo)房,唯有这样才能才能在他们名下永久拥有一套房产。

    其中一个在日本买房最大的优点就是市场透明,所以你可以淡定买房,不用担心被骗。在西班牙或是柬埔寨这类没那么开化就不是这样了,你需要更加小心,而且最好祈祷别碰上靠不住的房产经纪。

    外国人可以在日本买土地吗?

    没错,日本房产规定对外国人特别友善,所以你买土地不会被受限。如此一来,这样你就能够在农村像是北海道买传统的日本房屋。

    在日本买房产的过程

    以下我包含了一些当你在日本买房时很重要的步骤。

    1. 找名房产中介

    如果你不说日语,那你真的应该找名能帮你找房子的房产经纪。尤其是如果你打算在农村买栋(传统)的日本房的话,我们晚点会谈更多…

    在房源列表里找房产可能很花时间而且无法达到外国投资者的预期。房产经纪一般来说对你打算买房的区域很了解。

    举个例子:

    价钱、房产是如何卖出去的以及空屋有多少等等。最简单找中介的方法有:

    • 在网上找找
    • 问亲朋好友、同事或其他可能知道这方面讯息的人
    • 联系商会
    • 去聚会

    我需要聘用房屋中介吗?

    是的,根据日本法规,你需要请房屋中介来当你和卖家的中间人。房屋中介会帮助你翻译和准备房产文件和地契等等。

    我需要付房屋中介多少钱?

    一般来说你需要付给中介评估价值的3%。

    另外,你还要加上六万日元的费用和 8% 增值税。

    2. 我不是当地居民,我需要办银行账户吗?

    在日本,如果你不是当地居民,那你是没法开账户的。所以如果你不是当地居民,你一般来说是无法从日本当地账号打钱的。

    你得直接从你的国家的银行账户打定金和余款。

    3. 上缴你的购买申请书

    当你找到一套你喜欢的房产时,你需要交一份叫做购买申请书的文件。这份文件会有像是以下资料:

    • 你的名字
    • 你的出价
    • 如何支付房产
    • 分期付款资讯
    • 准备买卖契约

    在交上买卖合约后,你的律师会帮你做最终的买卖合约。买卖合约会有所有关于房产的信息以及你如何支付。

    你的合约需要包含以下信息:

    • 护照副本
    • 印花税价值
    • 登记证
    • 关于房产包括的物品和现有问题的信息
    • 印章
    • 来自检测报告的信息,像是蚂蚁类的虫害
    • 查查地契和其他文件

    你该和律师一同检查地契以确保卖家真的是房产的物主。检查房产是否有隐藏的产权负担像是房贷或没交的税非常重要。你可以在日本法务省查看地契。

    6. 下定金

    在你上交买卖合约后,你需要下房产价值10%的定金给卖家。

    7. 付剩下余款

    在你付了余款的90%,律师会帮你把房产转到你的名下来完成转交过程。

    外国人可以在日本银行拿到贷款吗?

    riben-daikuan

    你可以从日本银行拿到贷款,可是如果你不是当地居民一般来说比较困难。

    从当地银行拿到贷款,你一般需要:

    • 拥有永久居民权(就像我之前所提,这样比较简单)
    • 拥有日本籍伴侣(丈夫或妻子)
    • 有多年不错的日本工作经验
    • 拥有有永久居民权的伴侣

    如果你不是永久居民,我建议你在你的国家找家在日本有分行的的银行。

    中国银行和汇丰银行在日本都有办公室,所以他们可能能够提供给你房贷,他们会给你做个人评估和检查几件项目,像是:

    • 你目前工作和工作经验
    • 你的整体经济状况
    • 你目前有什么房贷
    • 你的年龄
    • 你目前的薪水。一般来说,银行需要你的薪水介于二到五百万之间,看那家银行

    现在你可以在1-3年之间就获得永久居民权,所以你可以考虑在申请当地贷款前先搬去日本来获得永久居民权。日本银行像是瑞穗银行和新生银行在香港、新加坡、马来西亚、澳洲、越南和中国都有办事处。

    你可以联系在你的国家的分行来看你有什么样的选择。

    从你的国家的银行获得国际贷款

    你应该考虑在你的国家获得国际房贷。

    举个例子,假设你来自新加坡,大华银行是个不错的选择。他们可以提供能付高达 70% 评估价的国际贷款,付款期达30年。

    华侨银行是另一个选择,他们提供国际贷款给东京的一些在建项目。他们的贷款最高是20万新加坡元 (两千五百万日元)。

    如果想知道更详细的利息或个人评估,我建议你直接向各家银行联络。

    如果在日本买房,我可以获得永久居留权吗?

    你没法透过在日本买房产或土地来获得居留权。可是日本打算修改计分系统使外国人能更容易获得永久居留权。

    新法规会在2017年初上路,而外国人能在一年内获得永久居留权。要在一年内获得居留权,你必须在计分系统中获得 80分,而他们会议收入、学历和工作经验做考量。

    但如果你拿到70分,那3年后你也可以获得永久居留权。计分系统从2015年开始,大多数被视为“高技能人才”都是中国人。

    我在日本买房时需要付什么税?

    让我们来看看当你在日本打算买、继续持有或卖掉房产时需要交的税。

    印花税

    花税根据你的房产的估价,一般来说是介于20万到60万日元之间 (大约美金2000到5500)。

    房产税

    标准房产税是 1.4%,可是最高可达 2.1%而且是以房产的预估价值计算。在我写这篇文章的此时,超过10%的地方政府推出了超过 1.4%的房产税。

    另外,还可能会有最高 0.3%的城市规划税 (也被称为地方税)。如果建筑是住宅用途,那房产税只会施用在土地的三分之二。

    资本利得税

    要交多少资本利得税得看你拥有房产的时间以及你买房动机只是为了投资。如果你拥有房产的时间在五年内,这被视为短期,那你需要付 39%的费用。

    可是如果你拥有房产超过五年,那就会被视为长期,那你只需要付20%。以上费用也包含地方税。

    居民税

    你只有在日本住超过一年以上才需要付居民税。身为非居民,你不需要付任何居民税。

    居民税从10%开始且根据你住的地方和薪水,可以升到 40%。

    消费税

    消费税目前是 8%,而且只有建筑需要支付但土地不需要。所以如果你只是卖一套公寓房,那你就不要付任何消费税。消费税一般来说是给公司的。

    而卖家应该付这笔消费税。但传统上来说,都是买家付消费税,而这会含在最后要付给卖家的售价里。

    房产购置税

    日本有个所谓的给住宅建筑和土地的 3%的房产购置税。当你买房产时,你就必须付这个税金 (这就是房屋购置税这个名字的由来)。

    源泉所得税(扣缴锁所得税)

    当你提到日本的源泉所得税(也常被称扣缴所得税)时,有见比较特别的事要注意。如果你把你的公寓出租给对方当住宅,你和对方都不想付任何租金所得税。

    但如果你出租给财团法人(公司)或者对方并不会当住宅使用,那他们需要付 20.42%的扣缴所得税。

    扣缴所得税

    扣缴所得税税是指房客会要先预扣 20.42%的税给日本税务机关,这是包在租金里的。记住,你可以透过申报相关费用应以便从纳租金所得税抵税,像是:

    • 律师费
    • 房产维修费
    • 房屋中介费
    • 事业费(像是电费)
    • 物业税

    在乡下买房 (农村)

    由于其他廉价国家介入,竞争越来越大造成农民在减少,而且年轻人都往像是东京的大城市跑,你可以在乡下像找到好价钱的房子几率颇大。

    如果你想找个放你的存款或适合做度假屋的地方,你可以在北海道或冲绳岛找到便宜的传统日本房。有些房子可能有点破旧,所以要做好可能要自己动手或请人的准备。

    而且如果你不打算做大整修的话,你应该考虑在冬天不是太冷的地方买房子。由于日本房子数量过多,在乡下的房子价钱可以吃惊的低。

    事实上:

    在我写文章的此时,日本有大约一千万空房。如果你在像是北海道这类的乡下找房子,你能轻松找到一套只要二、三十万美金的房产。如果有需要,找家能帮助你打理屋子的公司。

    结论

    外国人在日本买房或买地都没有太多限制,是的日本成为一个颇适合投资的地方。由于你可能会碰到沟通或翻译上的困难,做好聘请房屋中介(和翻译)的准备。

    如果你是非居民,你该试图自己支付房产,或在家乡申请房贷,因为外非居民很难获得当地贷款。我希望这篇文章对你有帮助,也祝你买房愉快。

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