• 如何在泰国买土地:完整指南

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    许多拜访过泰国的外国人最后都会决定帮来这里长期拘留,他们也常常会想买块地盖房子。不过在并不喜欢外国人的发展中国家买土地时,你在签下任何买卖合约都必须小心。

    在这篇文章里,我会跟你聊聊如何在泰国买土地以及最常用的地契种类。

    外国人能在泰国买土地吗?

    这个问题有点复杂,我们需要几段话好好解释。

    是的你可以透过当地一些设置来买和管控土地,不过一般来说,以外国人的身份你是无法拥有土地的。类似于这个地区许多其他国家(马来西亚除外),泰国对于外国拥有权有保护措施。

    如果你住在泰国,能说泰文,还有名泰国配偶,那事情就会简单些。总的来说,你有四种买和控制土地的方法,而我现在会多讲些。

    1. 让你的泰国籍配偶帮忙买土地

    想在泰国买土地的外国人常常都是在已在当地扎根。往常,他们都有名泰国配偶且已经在泰国住了一阵子,或者每年在泰国呆上几个月,然后在他们家乡间往返。

    住在亚洲的外派也占了打算买地或盖房子的买家中很大一部分。透过伴侣来买土地看似简单,不过还是有许多风险。以下,我列出几个最主要的原因:

    a. 你名下无法拥有房产,必须是你的泰国伴侣的名字

    b. 如果你的伴侣想离婚,那你会一点保障都没有。事实上,在购买时,合约上通常会注明你没有权利索取这块土地或房子

    c. 你的伴侣可以不用你的同意就卖、申请贷款、或转移土地

    确保你知道相关风险也联系一名律师,他可以引导你,也可以帮你起一份尽可能保护的合约。

    2. 透过建立一个泰国有限公司买房

    第二个选择是开家泰国有限公司,然后指派你当董事。为什么? 因为外国人在泰国公司有无法拥有超过 49%股份,所以你无法成为大股东。

    指派你当董事且明确注明你有绝大投票权是个比较有保障的方法。不要忘了,你可以和你的泰国伴侣合开公司,这会给你们两个公司的完整所有权。

    开家泰国有限公司的问题

    这跟第一个选项一样,开家公司看似简单,但还是有问题和风险:

    a. 在过去开一家有限公司是件蛮容易的事,但随着DBD (泰国商业贸易发展厅)在尽最大努力阻止外国人开公司来走漏洞,开公司变得越来越难。

    b. 假如你没有每年报公司税,DBD可以把你的公司下令关掉,很多搬到泰国的外国人常常会忘掉这件事。

    c.如果有很多股东的话,每个人的心思可能都不一样。

    3. 拿到租赁合同

    取得租赁合同是个比较好的选项,且许多当地中介都会如此建议。

    你能有房子的拥有权,也能租地最多租到 30年的期限,土地局也可能会接受再30年的续约。记得要找个当地有诚信的中介来带你走过整个过程。如果你想读读关于你的租赁合同应该包含什么样的细节,我建议你读这篇文章。

    泰国的地契

    在像是泰国、印尼或菲律宾这些发展中国家,搞懂他们的权证系统像在丛林里探索。长话短说,权证会包含契据(地契),这可以证明房产的所有权、房产是否有连带产权负担或抵押权、土地地点等等。

    以下,我会包含一些泰国常用的地契。

    Chanote / Nor Sor 4 (永久地契)

    这种地契是最好的,你会有土地独占权。

    这块土地会以最正确的方法来丈量甚至取得坐标。永久地契让你能够,卖、转交或用土地贷款。

    Nor Sor 3 Gor

    就算 Nor Sor 3 Gor 和 Chanote有很多相似处,还是有些不同点。

    Chanote 可以以精准以GPS 坐标画出土地的边界,这个地契下的土地边界则是大多由土地厅丈量。Nor Sor 3 Gor 也给予你权利卖、转交、以土地贷款或出租土地。

    如果你向土地登记处提出申请,土地登记处批准后,这个地契就可以转为 Chanote。

    Nor Sor 3

    这个地契与其他两个地契的主要区别是土地不是由政府当局(土地局)丈量。边界是由地主来丈量,所以尺寸可能不大精准。问题是你不清楚你到底拥有多少土地,这也可能会引起与邻居的纷争,他们可能会自称拥有你的一部分土地。

    就向我提过的,我强烈建议你找名当地的律师,尤其是你在对付外国人不能拥有的土地相关交易时。设立当地合同让你有很多灰色地带,有些律师可以帮你起份对你最有利的租约合同。

    在泰国买房常会碰到的陷阱

    就如你现在差不多该知道的,你如果没有好好调查一番会碰上许多问题,而且如果需要,你必须寻求帮助,以下我包含了一些外国人在泰国买土地会碰到的问题:

    a. 卖主不是房产的所有者,或者把房产贷给另一方

    b. 房产有你不知情的产权负担或抵押权。保证自己和律师仔细做个地契调查

    c. 你买的土地不可用来盖房子(居住用途)。这个情况当你买农地等地时可能会碰到

    结论

    就算外国人无法拥有土地,有些人还是决定透过当地合同设立来买和拥有土地。这个过程需要深度检查和完整的文件准备。所以呢,你应该联系个在这个区域有很多经验的律师。

    跟在其他东南亚国家里一样,你在参加泰国房产市场前,你必须弄清楚地契有几种。你可以以三种方法控制土地,像是:

    a. 成立当地有限公司,就算这不是特别被推荐的

    b. 透过泰籍伴侣的协助买土地

    c. 租土地

    我希望你觉得这篇文有趣,我也建议你读我的另一篇讲解外国人如何在泰国买房产的指南。

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