• 如何在香港买房产:完整指南

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    香港有着其中一个世界上最适合做生意的环境,所以外国投资客决定在这里投资也并不是什么奇怪的决定。和伦敦、纽约一同被列为头3大世界金融中心,香港在上个世纪收到了大量来自各地的投资者。

    就算房产市场管制跟其他亚洲城市比起来要来松,以一名外国人或大陆人来说,你还是有许多需要事先知道的重要规定。在这篇文章里,我会教你在香港买房产前必须先知道的讯息。

    外国人和大陆人可以在香港买房产吗?

    香港是亚洲中最自由的国家之一,且外国人和大陆人在这里买房产并不被任何特殊规定限制。再搭配上极度有竞争力的利率和低税金,房价在上个世纪成长许多显得并不奇怪。

    不过呢,买房产还是有些限制的,例如你所该知道关于土地拥有权的事宜。

    让我解释一下:

    在香港,政府拥有所有的土地,所以你只能获得所谓的租赁协议。这意思是你没法拥有土地, 你只能弄个有注明你能使用土地时间期限的协议。

    这在东南亚国家很常见,但像澳洲或新西兰这些国家并不会有。

    这意味着你无法拥有土地,相反,你建立了一项规定你在特定时间段租用土地的权利的协议。

    之前,租赁期限定为75,99或999年,具体取决于你在香港购买房地产的情况。预计租赁期将在1997年完成,就在英国将其皇冠明珠交给中国之前。有些人认为所有租赁协议将于2047年(1997年转移年 + 50年= 2047年)届满。

    但根据“基本法”的规定,如果在1997年后(1997年 + X年+ 50年)购买房地产,时间可延长至2047年之后。如果你想了解更多关于这件事情的信息,我建议你访问土地部门的网站。

    在香港买房的过程

    在这一段里,我会跟你谈谈在香港买房完整购买过程会是什么情形。许多年以来,香港一直是被评为世界上买房最贵的地方。

    有些人,当地人或尤其是来自中国大陆的投资者都能够用现金来支付。不过也有许多买主决定申请房贷来支撑他们的购买决定。

    所以让我们来看看你可以如何申请房贷。

    1. 取得房贷

    假如你需要房贷,那你必须联系当地银行来查看他们所提供的选择。香港有许多大银行,因此你能有不同的选择。

    比较常见的银行是:汇丰银行、星展银行、渣打银行、中国银行、和花旗银行。

    香港汇丰银行能为外国人和大陆人提供什么样的房贷?

    我个人最近有亲自跟香港汇丰银行联系。他们说:

    假设你打算自己住在这块地上,非居民外籍人士最多可以获得总房产价值的50%贷款。可是最高限度为港币4百万。

    如果你以投资人的身份来买房产(意思是你并不打算住在这),贷款比例会被降到最多40%。还款期限最多是30年而分期付款通常是月付。规定会跟着时间改变,所以你得直接跟当地分行联系以获得所有相关细节。

    假设你的收入是来自海外,那你别理所当然认为所有上面提到的银行一定提供房贷给非居民 (这代表你在香港没有任何信用记录。)

    打个电话给银行已获得详细的最新讯息,像是:

    a. 你会获得多少房贷 (这会根据你的国籍、薪水来源、薪水多少和你的年龄等等来决定)

    b. 付款期限是多久

    c.为了获得房贷你所需要采取的步骤

    d. 利息是多少

    你想在香港获得房贷的话,你必须亲自去香港跟当地分行会面。

    记得在会面准备以下文件:

    a. 银行对账单(最近6个月的)

    b. 你的护照

    c. 薪水证明(最近6个月的)

    渣打银行可以提供什么样的房贷方案给外籍人士?

    我最近有联系香港的渣打银行,而房贷条件基本上跟汇丰银行一样。

    根据渣打银行:

    如果你买房产是为了自居,房贷最高额度是房产的50%。如果你是为了投资,那额度则是40%。如你所见,渣打银行的条件跟汇丰银行一样。

    利息则是 1.8%,而一般来说都是每个月分期付款。

    也不要忘了:

    假设你有联系任何一个香港的银行,你得说清楚你是非居民,因为这会影响到你能获得的房贷。

    我可以从香港房地产中介获得房贷吗?

    就像我之前所提的,香港最大的两个中介是美联物业和中原地产。

    由于他们提出给当地人的方案使他们可以申请到100%的房贷,且不需要付任何任何首付,这两家中介获得许多媒体的注意力。我也有向美联物业联系并询问非香港居民的外国人和大陆人申请贷款的条件。

    美联物业能提供给非居民外国人和大陆人的贷款是:

    假如你的收入是从香港来

    房贷是港币4百万封顶而且有几率获得最多总房产的50% (跟汇丰银行或渣打银行)。

    假设你的薪水是从海外来的

    房贷贷款限制设定在3百万港币,而你有机会可以获得总房产价值40%的贷款。确定你从银行收集了所有讯息,而且在下决定前与银行亲自会一次面。

    2. 找个房地产经纪人

    当你从银行方面获得所有你能拥有的贷款选项后,你该开始找个房地产经纪人。其中一个方法是在网上找。事实上,大部分的香港在地人都会请房地产经纪人。

    你肯定能找到一名能说流利普通话、广东话或有需要的话,找个能说流利英文的也可以。就像在其他文章里提及,你也可以问问你的亲朋好友或同事来看他们有没有推荐人选。

    香港并不缺房产经纪人,目前在香港的房产经纪人大约有4万人。而市场上最有势力的就是美联物业和中原地产,他们俩者都在抢房产界的新客人。

    当你找到个名声好像不错的中介,你也可以和EAA (地产代理监管局)确认。他们的项目包括颁发许可证和处理对房产中介的抱怨。

    你可以在地产代理监管局的网站上找到关于地产经纪人的资讯(他们网站上有许多实用的信息像是常问问题)。你只要输入中介的许可证号码(或名字),接着按搜寻。所以信息的是公开的。

    我得付经纪人多少钱?

    一般来说得付个 1%的佣金给经纪人。

    有些人认为香港的佣金太高了,经纪人只需做相对来说“一丁点”的活就可以拿到高额佣金。这以后可能会改变,因为有些公司已经开始提供例如透过VR虚拟现实技术来线上参观房产。

    是的,房产市场也跟上了科技的脚步。更重要的是呢,越来越多买主会在网上搜寻寻找更多相关资料。

    3. 找名律师

    就像在任何其他国外国家也是同样,我建议聘用一名律师读过所有文件,然后让他或她跟卖家的律师沟通。

    为什么?

    合约和契约常常是用法律角度来写,而让普通人来读和确认这些文件有些风险。律师也会帮你检查地契来确定这个房产上没有任何隐藏的产权负担或抵押权。

    当房产转到你的名下时,你也需要他们来完成转让过程。律师可能在短期内会让你花钱,不过他们以长久来说也可以帮你省下很多钱。

    建议:

    如果你想知道更多关于律师的事,我强烈建议你读读我们的文章。

    4. 检查地契

    其中一个必须早早做的事就是检查地契。为什么这件事很重要?

    检查地契能确定说这个房产没有隐藏的产权负担或抵押权,例如你所不知道的房贷或者房子使用权的限制。最简单的方法是让你的律师检查地契,不过你也可以线上土地注册上搜寻这个地契。

    土地注册处会登记所有与土地所有权有关的文件,他们会代替物主留下这些记录。

    5a. 下订金:临时合约

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    当你找到一块你喜欢的房产时,先检查地契,然后和卖家决定价钱后呢,你就需要下订金。

    你第一份要交的定金叫做初始保证金,然后一般来说是房产价值的 5%。你应该在提出PA (临时合约)时缴交定金。这跟在新加坡一样,买家必须先付所谓的OP(购房意向费),这是一笔 1%的的费用,之后在把剩下的付清。

    不要忘了,临时合约上应该要有所有关于房产的必须信息以及假设你或卖主退出交易。

    举个例子:

    你可能会失去你的定金而且还需要多付补偿金给卖家。如果卖家打破约定,他或她必须付你一定的补偿金 (举个例子,两倍的订金。)

    其中一些临时合约该有的信息应该包括:

    a. 你给卖家的全名和身份号

    b. 房产价格

    c. 定金信息 (你需要付款的顺序)

    d. 房产内容

    e. 法律费用和法律责任

    f. 产权负担和留置权的信息

    你可以上地产代理监管局的网站来检阅临时合约上需要的完整项目清单。一般来说,定金是分3个步骤付款:初始保证金、定金余款和价格余款。

    初始保证金必须在临时合约签订前付款,而要付的金额大约会在3-5%之间。之后呢,你在签定买卖合约后,你需要付完余下的订金。初始保证金加上定金余款总共会是总金额的 10%左右。

    最后呢,你需要把所有余款的付清。

    5b. 下定金:正式买卖合约

    临时合约只是简单华东合约,而你的律师会帮助你开始拟一份所谓的正式的买卖合约。

    在这个合约里,律师会添加更多的细节到合约上,且更法律用语的词汇。在你的律师签完合约后,你需要和卖家一起签字。这是所谓的最后一步:转易过程,我在英国文章中有讨论过这个文章。

    6. 确认最后的房贷合约 (房贷文件)

    在完成你的房产缴款后,你会需要确认你所需要的房贷金额。

    一般来说,你的律师会和你的银行沟通来确定钱会从你的账户转到卖家账户里。一完成后,转交过程就会算完成,而你也能拿到你的房产的钥匙。

    香港的印花税是多少?

    外国人需要支付两种不同的印花税。一种叫做从价印花税(AVD),第二种叫买家印花税(BSD)。 从价税已提高到15%,显着较高。如果你是永久居民或第二家购房者,AVD的不同取决于你购买房地产的年份。

    如果你想了解更多关于税收方面的信息,我建议你在税务局的网站上阅读这个分析。

    那买家印花税多少?

    买家印花税是15%而且还得加在从价印花税上。就算印花税有些效果,当地人和中国人都能找到方法来躲很高的税。

    举个例子:

    第二次买房的买家可能会考虑透过他们没有房产的父母买房,这样一来就可以不用叫15%的买家印花税。

    某个当地已经买了将近300套房产的亿万富翁透过他的公司又买进了价值14亿港币的房产,而且还免掉一千七百万美金的税。

    他可以这样做是因为他被视为所谓的“第一次买主”,他从来没有用他的名字买过房产而且拥有永久居民身份。

    谁付印花税?是买家还是卖家?

    传统来说,买家一般会付全额的印花税,就算根据法律来说,买家和卖家双方都是应该要付税的。

    香港房屋税是多少?

    房屋税目前设为15%且从你的房租收入扣除。不过呢,如果你的维护费被视为有关系的话,这也能拿来抵税。

    房产税可以根据以下方法计算:

    房租收入 (12个月):

    – 还没收到的房租
    – 费用
    – 20% * (维护以及相关费用)
    = 需要交的房产税价格

    以下是个如何计算房产税的例子:

    房租收入 (12个月) = 港币 100,000
    – (港币 10万 * 20%) 从维护费算出来的港币2万
    = 港币 8万

    计算房产税:

    港币 8万 * 15% =港币 1万2千
    + 临时金额的房产税 (港币一万两千)
    总共房产税= 港币 2万4千元

    卖家的资本利得税是多少?

    跟新加坡一样,香港没有资本利得税。不过假如你买房是想从中获利,那你可能得付税金。

    每个案子都是个别看待。

    香港首付需要多少?

    就像上面所提到的,在汇丰银行,你需要付上至少 50%-60% (房贷最多是港元4百万。)在渣打银行的条件也会是一样的。

    如果我在香港买房,那我会获得永久居留身份吗?

    很不幸的,你没法透过在香港买房来获得永久居留身份。你需要至少在香港住7年才才能拿到永久居留身份。

    我可以出租我的房产吗?

    外国人和大陆人在香港没有被设限不能出租房产。为了让出租过程越顺利越好,我建议你找一名房屋中介。你可以找帮你买下房产的那名中介。

    请房屋中介的优点是他们有执照而且在地产代理监管局有注册。所以呢,假如有什么事情不顺利,你可以联系地产代理监管局。

    一般来说,你会由同一名房产经纪跟一名房客”配对“。在签下你的租约前,所有的当事人都必须签下房屋中介的合约。这是好的,这份合约会注明你以屋主的身份会有什么权利,以及房客的权利。

    如何设租约

    当你设下一个房中合约,你还会需要设下租约。租约会规定当房客租下你的房子时,他所拥有的所有权利和限制。

    之后呢,房屋中介或你的律师需要做一次土地搜寻也提供房客一份副本,这样可以保护房客未来可能会有的问题。

    在房客检视过土地搜寻而且你同意所有像是房租或租房期限的条件,你必须拟一份临时合约。

    注意:

    临时合约跟你在买房期间拟的临时合约是用同一个称呼。事实上,这跟拟出租房合约几乎是一样的。在房客付了定金而且临时合约签完后,你必须准备一份正式合约(再从申一次,购买过程也是一样的。)

    拟租约时,你不一定要用所谓的标准格式,不过你必须包括某些特定资料,像是:

    a. 个人资料和香港身份证副本或护照

    b. 房产资料 (像是详细地址)

    c. 出租租期(至少一年)。你必须包含假设你们任何一方违反合约会发生的事,或者房客是否能续约。

    d. 租客该交多少租金和多常交租

    确定印出至少3份房产中介合约和正式租约副本:一份给你,一份给房客,而最后一份给房屋中介。

    不要忘了你还需要付佣金给房屋中介,这件事得清楚写在临时和正式合约中。

    结论

    香港房产市场在前几年主要由于来自中国的投资使得价格大涨特涨。就算政府试图引进新的法规来降低外国买家的数量,他们还是不停的寻找香港房产的投资机会。

    这个市场吸引了许多外国人和大陆人的主要原因有:香港是个亚洲的商业中心,而且整体来说税金和利率都不高。

    其中一个好处是香港有许多能提供非居民的外国人高达40%-50%的当地银行。如果你有许多现金存款而且想要稳定的长期投资,那香港会是个不错是选择。

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