• 如何在新加坡买房产:完整指南

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    新加坡房产价格在过去十年上涨许多,而且也是全世界最适合居住的国家之一。外派和来自世界各地的外国投资者来到这块亚洲的黄金地带买房产。

    新加坡是个功能完整而且照顾市民的州,这也是为什么他们的房产市场比像是香港要来的成功的多。在这篇文章里,我会跟你讲解在新加坡买房须知的事宜。

    外国人在新加坡能买房吗?

    新加坡以拥有对外国人友善的商业环境知名,所以当你决定买分契式房产时,你也可以期待这样的友善风气。

    这里在接下来的十几年都还会是许多投资者的黄金地带,在这里投资比在像是柬埔寨这些国家风险要来的小,而且还有许多成长空间。

    在新加坡,最常见的规定是以外国人的身份,你无法直接购买地产。如果你决定买地产,你需要先获得政府的批准。

    就像我在关于越南的文章提过的,地产产一般来说分为排屋、独立式别墅、或半独立式别墅 (而非像是公寓或公寓的单元式套房)

    我如何以外国人的身份买地产呢?

    当局会单独审核你的申请,不过你会至少需要符合以下条件:

    a. 你需要拥有永久居民权至少五年

    b. 你需要是名企业家或投资者,而且你必须付出重大贡献

    如果你无法符合任何条件:

    试着买块非地产看看,像是在一套公寓房或单元式套房(condo unit)。那我们来看看你如何可以在新加坡买公寓。

    如何在新加坡买公寓?

    在大多东南亚国家里,外国人通常会在公寓里买一套或更多的套房 (condo)。在许多时候,他们常常是必须选择这个比较简单的方案而且基本上是别无选择。

    不过在新加坡的公寓房价跟在像是曼谷城市的房价无法相比。我并不是说这会影响到你的买房决定…

    事实上,有些大型美国银行预测房价会在2030年时翻倍。所以如果你有点钱的话,新加坡房产市场会是个很好的选择。

    那我们来看看在新加坡买公寓(condo)套房的过程。

    1. 订下你的预算

    跟马来西亚和其他这个区域的国家相较之下,新加坡的房价比较贵也没那么惊人。

    就算由于政府引进的议案,价钱有稍微比较冷却下来,你买一套公寓还是需要准备付上美金30万-3百万美金之间。

    80%的新加坡人住在所谓的发展局所兴建的组屋中(Housing and Development Board apartments),而这不开放给外国人。这对新加坡居民比较有利,外国人则只能买比较贵的房产像是公寓 (condo)。

    如果你无法完全用现金付清,那你则需要申请贷款 (第5步会交你如何获得房贷)。

    2. 找名房产经纪人

    绝大部分的新加坡人都会透过房产经纪来找房产。而你这新进场的更该这样做。你可以先查看CEA的网站来找有名望和执照的经纪,他们整个过程中会帮助你。

    一般来说,买家和卖家都需要付佣金给房屋中介,你可以看看我写的关于英国情况的文章来知晓更多的消息和你可以问的问题。

    你要找名能说流利英文和中文的房屋中介并不会有什么困难。

    3. 找名房产律师

    在你开始与潜在的卖家谈判前,越早找名律师越好。你可以省时间找银行指派的律师,这可以让所有交流都留在一个实体里。

    你为什么该聘请律师?

    律师了解州的法规,而且从与卖家律师沟通、过目文件到出价等等事宜都会帮你。律师也会帮你检查地契来确定这块房产上没有任何隐藏的产权负担。

    多花个美金1500-2000元跟你自己处理整个过程比起来,可以帮你省下不少钱。

    4. 获得原则上批准 (Approval in Principle)

    你能越早从银行获得原则上批准越好,原则上批准是银行同意发放房贷的许可。一般来说,只有你有好的信用记录和经济,银行都会给你许可。

    这为什么对你很重要?

    如果你拿不到原则上批准,那你之后可能会被银行拒绝给予足够的钱,如果你已经和卖家开始买卖过程,这可能会对你造成麻烦。

    原则上批准有效期是大约1-3个月,准备好一收到就要速速动作。

    5. 获得房屋贷款

    我建议越早联系银行越好,弄清你到底有什么房贷选择。你应该在付下定金或做任何预约钱联系银行。有许多银行像是大华银行等能提供给外国人第一套房产价值上高达80%的贷款。

    如果你决定买第二个房产,比例会下降一些,而你能够获得房产价值50%的房贷。

    房产的还款期限是多久?

    如果你买的是块永久产权,那你会有35年的期限来付清贷款。不过还款期限结束时你最多只能是75岁。

    这什么意思?

    假设你现在是35岁,你会有35年的还款期限(35岁+35年=70岁,这比75要小)。不过,如果你是45岁,那你只会有30年的还款期限。

    假如你要买块租贷物业,那跟永久产权的规定是一样的。除此之外,你的租约期限必须至少剩下35年。

    那你该如何申请房贷?

    在大华银行,你需要提供以下文件以申请贷款:

    a. 填好的申请表格

    b. 护照副本

    c. 薪水证明:工资单、或3个月内的银行对账单和你的雇佣函

    d. 如果你有自己的事业,你需要提供最近3个月的银行对账单和近两年的税单 (评税通知书)。

    e. 缴交一份买卖协议(SPA)副本或选购权书(OP)

    除了大华银行以外的选择包括汇丰银行和星展银行,他们在新加坡都有很强的存在感且欢迎外国人。我也建议你直接联系大华银行和其他新加坡的银行以了解他们提供什么方案。打个电话给他们然后发个邮件,他们会很乐意帮助你。

    不过别忘了:

    银行会决定你能事先获得多少贷款。这会由银行估价师决定。这样的话,你可以避免实际买价会和估价师所预估的价格差不多,毕竟这可能会为你带来麻烦。

    最后呢,你会从银行收到报价书(LO)。这份文件会拥有像是贷款条件(像是你的贷款金额和还款期限)的资讯。

    6. 下你的定金/ 报价书(LO)

    当你找到一处符合你的需求的房产时,你可以下选购权在房产上。你这样做的话,你必须付占总房产价值的1%费用,这样其他人在接下来1-3个礼拜无法出价。

    不过,你会需要付出剩余的和卖家同意的定金金额部分。一般说报价书都是由卖家的律师发布。在你提出你的报价书给卖家后,你可以开始准备完整的报价。

    你要确认你的律师有跟你和卖家律师好好交流所有必要的讯息。

    7. 提出你的出价和签署合约

    如果你好不容易来到这一步了,那就是准备最终报价的时候了。这份报价必须写下来而且和房产中介或律师一同看过,以确定所有事都正确的进行。

    当卖家同意你的出价,你的律师会帮助你把契约从卖家转到名下。最后,律师会落实所有需要的文件接着把房产注册到你的名下。

    以外国人的身份来说,我该付什么印花税?

    以下是所有外国人在新加坡必须交的印花税:

    a. 第一笔180,000新加坡币的 1%

    b. 第二笔180,000新加坡币的 2%

    c. 剩下价值的 3%

    假设你花新加坡币50万元买房产,那将如此计算:

    印花税= (18万新加坡币* 1%) + (18万新加坡币 * 2%) + (14万新加坡币 * 3%)= 9600 新加坡币

    不过呢,这一切不会在这里打住:

    为了让当地居民负担的起买房,外国人需要付额外的印花税叫做额外买家印花税(Additional Buyer’s stamp Duty)。额外的税是设在 15%,所以假设买价是50万新加坡币,总共的印花税会是如下:

    9600元新加坡币(查看上面原来的印花税)+50万元新加坡币 * 15% = 84,600 新加坡币。

    外国人在新加坡需要付多少印花税?

    房产税跟你的租金收入没有任何关系,你只是因为拥有房产所以才需要付税金。税金的计算是以你的房产的总价值乘上房产税金率。

    房产税金率如下:

    假如你的房产上有房客

    第一笔 30,000 元新加坡币 = 10%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 12%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 14%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 16%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 18%

    如果每年都的价值超过 90,000 新加坡币,那你必须付上 20%。

    假设是你自己住

    第一笔 8000 元新加坡币 = 0%
    下一笔 47,000 元新加坡币= 4%
    下一笔 5000 元新加坡币= 6%
    下一笔 10,000 元新加坡币= 6%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 8%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 10%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 12%
    下一笔 15,000 元新加坡币= 14%

    假设每年总价值超过13万新加坡币,你必须付上16%的税金。

    在新加坡,外国人需要付资产增值税吗?

    一般来说,你在买房产时是不需要为了你的利润付资产增值税的。不过如果你只是为了想赚钱而投资新加坡房产市场,那你就得付资产增值税了。

    每个案子都是个别判断,尤其是以下项目都会被列入考虑中:

    a. 你用什么财力资源买下房产的,还有花多少时间?

    b. 你多常买房?

    c. 你为什么要买/卖房产?

    非居民的外国人可以买房产吗?

    是的,就像上面所解说的,你不需要当居民就可以买房产。不过你能买的房产种类会受限,一般来说外国人会比较倾向于买公寓。

    非居民的外国人可以出租房产吗?

    就算新加坡房产跟其他东南亚国家比起来的房租收益率较低,你还是可以靠租金赚到一笔不错的收入。很多人都会谈到在像是柬埔寨这些国家能从租金获得高收益。率

    但你必须晓得说这些国家的政局并不稳定,而且无法自我供应还和新加坡这些地方比起来需求量偏低。新加坡的月租很高,大约是介于美金2000 到10,000之间。

    租金收入税则有点高,外国人必须付22%的税。和平时一样的,新加坡政府会尽力保护他们的公民。

    我该如何出租房产?

    在你出租你的房产前,你必须先找到房客。这可以靠联系你的房屋中介完成。由于你是外国人的关系,最好一开始让他们处理这些事宜。

    找到一名房客后,你必须先完成一份租约。

    这份租约应该要包含你和你房客的像是生日以及居住地址等个人和联系资料。这份合约必须注明关于那些费用和设施是属于公寓的,以及租约长度和每月租金。

    我建议向中介拿份标准租约来参考,你也可以上网找样本。在你签下租约后,你需要在网上申请从IRAS (新加坡財政部內陸稅務局)获得许可。

    结论

    新加坡房价在过去十年成长许多。除了是个能自给自足又发展完整还政局稳定的国家以外,新加坡还享有好的气候。这里大概是世界上最适合居住的国家之一,房价大幅成长倒也没什么好吃惊的了。

    就算政府引进了降温措施以试图降低市场需求,像是摩根大通这些银行预计房价会在 2030年翻倍。

    新加坡偏好保护自己的公民,所以在70年代初引进了外国人买房规范。在香港就并非如此,许多当地人几乎无法供的起自己的公寓,而且被迫要付高达40%的首付。

    新加坡会在未来几年持续维持其首选目的地的地位。

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