• 在雅加达买房产:完整指南

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    随着其三千万左右的人口,雅加达预期当政府改变对于外资持股的规定后会快速发展。不过还是有许多外国人决定在这里投资。

    持股规定跟其他这个地区的国家比起来并不透明或占优势,所以许多外国人都会采取比较被动的手段。

    在这篇文章里,我会跟你解释更多关于雅加达房产市场、当地房地产开发商,以及买房产时你该瞧瞧的地区。

    雅加达房产市场

    了解你打算买房产的市场情况很重要。你可不想在价钱最高的时候买,然后过几年又看着你的房产价值大大下跌。

    所以现在雅加达情况如何?

    根据许多投资者,包含来自中国这个在亚洲角色重要的国家队投资客,雅加达房价还是被低估。印尼有块很大的消费市场和持续成长的中产阶级,这使得房产一直供不应求。

    不过市场已经停滞了许多年,事实上,需求和住房率都降低了两位数。中国人的需求量下降,还有对于价值超过75万房产克的 20%税金是其两个主要原因。

    外国持股权的规定并不是特别友善,这是另个外国人并不被鼓励买房的原因。外国人拿不到永久拥有权,连公寓(condo)这种房型都没办法。然而,他们还需要弄一堆可以让他们拥有使用或出租权利的地契。

    就算许多外国人喜欢买全新的房产,你其实是无法进入拥有极大潜力的已盖好(二手)房产市场。很幸运的,政府如果想跟附近成长快速的国家比拼,他们必须在接下来几年改变他们的法规。当法规修改后,市场会预期大大成长。

    政府也有试图在现有的法规上稍稍修改,不过没什么发展。这些法规目前就是不够透明且许多投资者还是在局外。

    不过长期来说,市场有很大的潜力。

    以下我列出了一些原因:

    a. 雅加达的房贷和国内生产总值比例令人意外的低,而且跟其他临近国家相比起来只有非常的少

    b. 利率还是很低,这使得当地人可以借更多的钱

    c. 新的捷运和轻轨工程会完整的改变市场,而人们就能够在外围,像是雅加达有很大潜力的北区。由于缺乏有效率的公共交通系统,许多当地人和外派都被迫在市中心靠近工作和学校的地方买房。当捷运和轻轨建好后就会不一样了

    d. 就像我们所提过的,外籍持股的规定肯定会有改变,这会让外国人更有买房的动机

    我该在雅加达哪里买房呢?

    雅加达分成 5大区,这后来也被分成许多小区。这五个区(还是我该称其为城市)就如以下:

    • 南雅加达
    • 西雅加达
    • 东雅加达
    • 北雅加达
    • 雅加达中心

    那我们一一来看一次。

    在南雅加达买房

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    南雅加达是除了雅加达中心以为其中一个最受欢迎的区。雅加达以拥挤度出名,不过这以后等捷运和轻轨建好后改善。

    南雅加达很空旷,有许多绿地,也是外派和有钱人集中的黄金地带。你从学校、办公室、餐厅到购物中心都找得到。

    巴油兰新区

    许多政客和当地口袋深的人都决定住在这个充满大房子又离市中心(商业最繁忙的地区)的巴油兰新区。这个区域受到外派欢迎的原因有好几个其中最主要的原因大概是因为这里比较现代,而且当地社群已经习惯外国人的存在。

    古老巨大从富裕的年代就种下的树树立在道路旁,这与上海的新华路和上海法租界颇为相近。

    苏迪曼

    苏迪曼是个有很多公寓(condo)、办公大楼和酒店的商业中心。金库大楼,印尼第二高的大楼就位于在这里。标志性的雅加达大楼目前在兴建中,未来会成为世界第五高的建筑,预期与2022年完工。

    新的Jalan Jenderal Sudirman捷运站会让临近区域更加连接在一起。

    库宁岸

    跟巴兰油新区很像,库宁岸有许多豪华的度假村,也有许多外国大使馆。这个区域也以比雅加达其他区要有规模,你会在这里找到许多适合外国人的餐厅、购物中心和学校。

    除了大型度假村,你会找到许多公寓建筑。

    在雅加达中心买房

    从名字就可以听出来,雅加达中心是其中一个最商业发达的区域,这从房价上就可以看出来。

    由于殖民时期的影响,外派比较喜欢在这个繁忙的区域居住和工作。这跟南雅加达一样,许多当地政治家都住在这一区。

    门腾

    门腾是雅加达中心的一个小区,而且以拥有许多高级住宅出名。

    不是要怪人,不过这里的基础设施跟比较不忙碌的南部区要来的低。这里是雅加达最老的区域,有着招待荷兰官员和其他有权人士的历史,这并不奇怪。就连奥巴马都在他小的时候住过这区,在附近一所学校上学。

    门腾有时会有塞车的问题,许多路都是通过门腾到其他中心的小区。住在这里可以过上丰富的生活方式,这包含见到贩卖新鲜食物和饮料的街上小贩,到当地超市,里购物中心和餐厅近距离等等。

    金三角

    金三角没有门腾古老,不过金三角已经变成一个越来愈受外派和当地人欢迎的区域。三条主要道路:JL Gatot Subroto, JL Rasuna and JL Sudirman都在这里连接。

    如果你想“住在办公室附近”,也比较偏好便利胜于绿色区域和公寓。

    在北雅加达买房

    北雅加达先前没什么人关注,这并不奇怪,这个区域离热闹的中心有点距离。住在南雅加达可是在中心上班以前由于距离和缺乏发展,这并不是个可行的选择。

    不过呢,时代在改变,而且在捷运很快就要建造好后,这个城市就会收到许多投资和建筑。

    北雅加达是雅加达最早开始发展的地方,且地方位置良好,位于海边。两个雅加达的码头都为于此。

    椰風新村

    由于开发商 Summarecon Agung 的行动,椰風新村从一个睡眠中的地区到一个发展完整且有着许多商业活动和住宅的地方。

    值得一提的是 65%住在这里的是印尼华侨,这算是挺高的,因为这个城市的平均华侨人口在 5%。这个区域的房租回报通常来说很好,而且你从度假村、公寓(condo)和公寓一切都找得到。

    由于中国人喜欢打造社区,类似我们在新山和西哈努克所见,椰風新村在未来几年吸引许多中国投资客。

    在西雅加达买房

    许多建筑都针对雅加达西方开发,来让这里跟北边的区。值得提到的是,如果你想住在中国社群里,那中国城就在这里。

    西雅加达的边界和另座城市-坦格朗交接,你会发现这里离国际机场很近。许多住宅和购物中心都在这个发展中的地区。

    这跟北雅加达一样,房产需求量比较低,这也在价钱上反映出来。随着捷运和轻轨都要在临近的未来开始使用,你真的不该忽略雅加达北方和西方。

    雅加达房地产开发商

    外国人在雅加达不能买已经盖好的房产,这样唯一的选择就只能直接跟开发商买 (通常是期房)。

    我已经写过一篇文章包含完整印尼最大开发商的文章,许多总部都设在雅加达。我建议你读读这篇文章来了解详情,而我在以下提及了一些雅加达最大的开发商:

    • Agung Podomoro Land Tbk PT
    • Agung Sedayu Group
    • Duta Anggada Realty Tbk PT
    • Permata Birama Sakti PT
    • PP Properti PT
    • Tokyu Land Indonesia PT

    你也可以直接上他们网站看看他们有什么样房产。

    房产中介

    这里有许多准备好帮助你在雅加达买房的房产中介。比较受欢迎的有:

    • Colliers International Indonesia
    • PT Knight Frank Indonesia
    • JLL Indonesia
    • Ray White

    佣金大多是 2-5%。

    结论

    雅加达准备成为一个主要的经济中心,这座城市有300万名人口住在首都,而整个国家有高达2.6亿人。不过呢,由于外资持股规定还不清楚也不够有利,许多投资者都在场外观望。等这些改变后,这座城市就要发达了。

    雅加达的经济和房产市场表现相当好,就是过去几年有些停滞。随着捷运和轻轨在短暂的未来将开始使用,涌入的投资者可能会让价钱更高。

    这座城市分成五区,其中中心和南方吸引最多外国人。西方和北方等捷运和轻轨建好后悔能开始使用。在这里,你可以买到价钱较低的房产。

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